Le spese di manutenzione del cortile condominiale, il cui piano di calpestio funge anche da copertura dei piani interrati di proprietà esclusiva di uno dei condomini, vanno ripartite in parti uguali tra quest'ultimo e il condominio, ricorrendo la fattispecie di cui all'articolo 1125 c.c., qualora l'intervento manutentivo sia conseguenza di un degrado dovuto all'usura del tempo e all'incuria delle parti. Questo è quanto si afferma nella sentenza 13704/2018 del Tribunale di Roma.
I fatti al centro della vicenda - Al centro della vicenda c'è una disputa relativa alla corretta ripartizione delle spese necessarie per la manutenzione di un cortile condominiale tra una condomina, proprietaria di un locale posto parzialmente sotto di esso, e il resto del condominio. La condomina riteneva di aver subito dei danni al suo immobile a causa delle infiltrazioni di acque meteoriche provenienti dal piazzale soprastante, sicché agiva in giudizio al fine di conseguire una tutela d'urgenza. Il Tribunale condannava così il condominio a eseguire i lavori di manutenzione, il quale poi attraverso una apposita delibera ripartiva le spese di rifacimento del cortile relative allo sbiancamento in parti uguali tra la condomina e il condomino medesimo, mentre poneva le spese per l'impermeabilizzazione del cortile totalmente a carico della donna.
Si finiva così nuovamente in Tribunale dove la condomina riteneva del tutto arbitrario il criterio di riparto, dovendosi invece addebitare l'intera somma al condominio, ex articolo 2051 c.c. per cattiva manutenzione.
La decisione del tribunale - Il giudice accoglie in parte la domanda della condomina, non riconoscendo però una responsabilità da fatto illecito ex articolo 2051 c.c., bensì facendo corretta applicazione dei criteri di ripartizione previsti dall'articolo 1125 c.c., norma che riguarda le ipotesi nelle quali la necessità delle riparazioni non sia da attribuire ad alcuno dei condomini o al condominio. In questo caso, afferma il Tribunale, le spese necessarie per la manutenzione devono ripartirsi in parti uguali, «dovendosi escludere l'applicazione dell'art. 2051 c.c. che è diretto a tutelare i terzi danneggiati dalle cosa che altri hanno in custodia e non i comunisti tra loro».
Ciò posto, il giudice prende atto del fatto che dalle risultanze probatorie è emerso che i lavori di rifacimento «sono stati imposti dalla necessità di manutenere correttamente, a causa dell'usura del tempo, il solaio che separa il cortile comune dal sottostante locale di proprietà dell'attrice del quale la guaina costituisce parte». In sostanza, chiosa il Tribunale, l'intervento manutentivo è stato «mera conseguenza di un degrado dovuto all'usura del tempo ed all'inerzia delle parti», trovando applicazione il criterio di cui all'art. 1125 c.c. che impone la divisione in parti uguali, tra la condomina e il condominio, di tutte le spese sostenute.
Tribunale di Roma - Sezione V civile – Sentenza 4 luglio 2018 n. 13704