Riscaldamento condominiale, quando è illegittimo il riparto a millesimi

Avuto riguardo alla corretta esegesi dell’articolo 1123 del codice civile precisa in sentenza il Tribunale di Palermo (sezione II, sentenza 12 agosto 2026 n. 4911) che le spese relative ai servizi comuni destinati a servire i condomini in misura diversa devono essere ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

In applicazione di tale principio, ove l’impianto centralizzato sia dotato di sistemi di contabilizzazione del calore, le spese di riscaldamento devono essere ripartite sulla base dei consumi effettivamente registrati, risultando illegittimo il ricorso al criterio millesimale; quest’ultimo conserva invece carattere residuale ed è applicabile soltanto in assenza di strumenti idonei alla misurazione dei consumi individuali.

In particolare, il vigente art. 1118, IV, c.c. impone al condomino distaccato di “concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

Dunque, nessuna liquidazione forfettaria preventiva è prevista (e può considerarsi legittima), ma è necessario un conteggio delle spese effettive per tali causali. Del resto questo criterio si correla anche alla regola generale dell’art. 1123 c.c. (rimasto immutato anche a seguito dell’entrata in vigore della L. n. 220/2012), che non individua certo criteri forfettari ma di contribuzione pur sempre correlata “al valore della proprietà di ciascuno” (comma 1), “all’uso che ciascuno che può farne” (comma 2) e alla concreta “utilità” (comma 3).

In questa ottica, a livello di legislazione speciale ma anche generale, deve essere affermato che una ripartizione forfettaria fissa (in ragione di una determinata aliquota) potrebbe ritenersi legittima solo se adottata dall’unanimità dei condomini oppure prevista da un regolamento condominiale contrattuale; diversamente è da qualificarsi illegittima.

Si giustifica così quanto innanzi chiarito e cioè a dire che le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri - sia pure solamente parziale - alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, considerandosi, perciò, che la ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato in misura proporzionale ai millesimi di proprietà è possibile solo in assenza di sistemi di misurazione del calore erogato che consentono di ripartirle in base all’uso.

Più specificamente, in riferimento a una delibera condominiale, la “diversa convenzione” ex art. 1123, I, c.c., è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini (come parimenti può fare il costruttore, con il regolamento predisposto unilateralmente in vista della successiva alienazione delle unità edificate) dispongono di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese di cui agli artt. 1118, 1123 e ss. c.c. e 68 disp. att. c.c. e necessita di volontà unanime dei condomini, restando altrimenti vincolante il criterio legale; sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c..