Servitù di non edificare: demolizione e ricostruzione non interrompono la prescrizione ventennale

La Corte d’Appello di Firenze (sezione III, sentenza 27 maggio 2026 n. 2080) si pronuncia in tema di servitù negative per le quali, in termini generali, opera la disposizione dell’art. 1073 c.c. con la conseguenza che le stesse si estinguono per prescrizione ventennale decorrente dal momento in cui si verifica un fatto che ne impedisce l’esercizio. 

Osserva l’adito Collegio giudicante toscano come, avuto particolare riguardo alla servitù di non edificare, la prescrizione, che comincia a decorrere al momento della realizzazione dell’opera edilizia sul fondo servente in violazione del divieto di costruzione, non è interrotta dalla successiva demolizione seguita da ricostruzione del manufatto e ciò in quanto i due momenti (e cioè a dire, demolizione e ricostruzione) devono essere unitariamente considerati, essendo entrambi tesi a consolidare la violazione della servitù di non edificare, sempre che la demolizione non sia conseguenza dell’esercizio dello “ius prohibendi” da parte del titolare del fondo dominante, manifestato con domanda giudiziaria, in tal caso producendosi, per converso, l’effetto interruttivo.

In tema di estinzione per prescrizione delle servitù prediali, l’interruzione del termine ventennale stabilito dall’art. 1073 c.c., oltre che dal riconoscimento del proprietario del fondo servente, può essere determinata soltanto dalla proposizione della domanda giudiziale, essendo inidonea, a tal fine, la costituzione in mora o la diffida stragiudiziale, il cui effetto interruttivo è circoscritto ai diritti di obbligazione e non concerne i diritti reali.

Peraltro, nelle servitù negative nelle quali l’esercizio del diritto non si esplica mediante un comportamento positivo sul fondo servente, il non uso si identifica nella mancata osservanza dell’onere di riattivazione del diritto successivamente ad un evento che lo abbia violato e tale evento si produce per il solo verificarsi di un fatto che ne ha impedito l’esercizio.

Prendendo poi le mosse dal presupposto generale in base al quale la mens legislatoris ha inteso individuare un sistema normativo orientato a garantire, per quanto possibile, il principio della certezza dei rapporti giuridici, individuando l’ipotesi dell’estinzione del diritto che non venga esercitato per un periodo continuativo di venti anni, deve evidenziarsi che l’art. 1074 c.c., stabilisce, in effetti, che l’impossibilità di usare della servitù da sola non è idonea a determinare l’estinzione del diritto di servitù, se non sia trascorso il termine ventennale previsto dall’art. 1073 c.c..

L’impossibilità di fatto di godere di una servitù prediale, così come il sopravvenuto venir meno della “utilitas” che ne costituisce il contenuto, sono idonei a determinare non altro che un mero stato di quiescenza del relativo diritto, perdurante sino a quando non venga a maturazione il termine di prescrizione estintiva previsto in tema di “iura in re aliena” (sempre che non risultino stipulate, per iscritto, nuove pattuizioni che modifichino l’estensione della servitù o la sopprimano), così che la sola, astratta possibilità di un ripristino futuro del suo concreto esercizio conferisce, al titolare del fondo dominante, una attuale legittimazione ad agire, ex art. 100 c.p.c., per la tutela del suo diritto, almeno fino a quando non risulti giudizialmente accertata (su domanda o su eccezione del proprietario del fondo servente) l’intervenuta prescrizione del vantato diritto.

Il principio per cui l’impossibilità di fatto di usare della servitù o il venir meno dell’utilità della medesima non fanno estinguere la servitù se non è decorso il termine di venti anni si applica qualunque sia la causa dell’impossibilità di esercizio della servitù (eventi naturali oppure fatti imputabili al proprietario del fondo servente o a quello del fondo dominante).