Un sottotetto con altezza e caratteristiche tali da consentirne un utilizzo autonomo non può essere considerato una semplice “intercapedine” - e quindi pertinenza esclusiva dell’appartamento sottostante - solo perché privo di una pavimentazione stabile o di autonoma identificazione catastale. Lo afferma la Cassazione con la sentenza n. 15789/2026.
La vicenda nasce da una lite all’interno del condominio “Dietro SS. Apostoli” di Verona. Un proprietario aveva acquistato alcuni appartamenti comprensivi di una scala che conduceva a un’altana e a un sottotetto, sostenendo che quest’ultimo fosse di sua proprietà esclusiva; in subordine ne chiedeva il riconoscimento come bene condominiale. Contestava inoltre il diritto del vicino di utilizzare quella scala.
Il vicino si era costituito sostenendo invece di aver acquistato il sottotetto per usucapione e chiedendo anche il riconoscimento di un diritto di passaggio sulla scala per accedervi. In primo grado il Tribunale aveva dato ragione all’attore originario, ma la Corte d’appello di Venezia aveva ribaltato la decisione, attribuendo il sottotetto all’altro proprietario e costituendo una servitù di passaggio sulla scala. La Cassazione ha ora cassato questa decisione anche perché la Corte d’appello non poteva attribuire la proprietà del bene a una parte sulla base di una domanda formulata solo in via subordinata.
La Suprema corte ribadisce che la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, “se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune”.
Il sottotetto, prosegue la decisioni, può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento all'ultimo piano “solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo” (Cass. n. 9383/2020).
E allora, argomenta la Seconda sezione civile, il riferimento al criterio della possibilità di adibire il locale a un uso diverso da quello di mera intercapedine esclude che possa darsi rilievo all’elemento, valorizzato dalla Corte distrettuale, dell’assenza di un calpestio stabile e sicuro. La valutazione dell’esistenza di un uso potenziale del cespite, aggiunge la Corte, “va condotta infatti con riferimento alle sue caratteristiche oggettive, e quindi innanzitutto alla sua altezza”.
In presenza di una altezza idonea a consentire un uso dello spazio, conclude sul punto, “non può ritenersi esclusa la destinazione del bene ad una funzione diversa da quella di mera intercapedine; è irrilevante, quindi, l’assenza di un calpestio stabile e sicuro, poiché si tratta di un elemento che di per sé non esclude la potenzialità di una destinazione del locale oggetto di causa ad utilizzazione diversa da quella di semplice intercapedine a servizio dell’appartamento sottostante”.
Ed è altresì “irrilevante” l’ulteriore elemento relativo “all’assenza di una identificazione catastale autonoma, poiché le risultanze catastali non assolvono alla funzione di dimostrare l’effettiva destinazione di un bene”.