Nessuna nuova edificabilità grazie al frazionamento del lotto. La capacità edificatoria già utilizzata, anche attraverso interventi abusivi poi sanati o condonati, continua infatti a gravare sul terreno e deve essere considerata nel rilascio di successivi titoli edilizi. Con la sentenza n. 4151/2026 il Consiglio di Stato ha chiarito che la volumetria non si “rigenera” con la divisione e la vendita delle aree, annullando alcuni permessi edilizi rilasciati senza un’adeguata verifica delle effettive cubature residue.
Un proprietario di terreni agricoli in provincia della Spezia, nel 1992, aveva ottenuto una concessione edilizia per costruire un’abitazione, vincolando all’intervento una parte dei propri terreni mediante un atto di asservimento. Negli anni successivi chiese nuove concessioni per realizzare altri due fabbricati e ristrutturare alcuni edifici rurali esistenti. La proprietaria confinante impugnò le concessioni edilizie davanti al Tar Liguria, sostenendo che la capacità edificatoria del fondo fosse già stata consumata dalle costruzioni preesistenti e dall’intervento autorizzato nel 1992. Dopo il rigetto del ricorso da parte del Tar, propose appello al Consiglio di Stato, contestando il calcolo della cubatura residua effettuato dal Comune.
Per prima cosa i giudici amministrativi respingono l’eccezione di carenza di interesse. Pur ribadendo che la sola vicinanza dell’immobile non basta per impugnare un titolo edilizio, rilevano che la ricorrente ha dimostrato un pregiudizio concreto derivante dall'aumento del carico urbanistico. In particolare, ha documentato che l'unica strada di accesso alla propria abitazione è la stessa utilizzata dagli utenti dell'agriturismo autorizzato e che tale viabilità, per dimensioni e caratteristiche, non sarebbe idonea a sostenere il maggior traffico generato dal nuovo insediamento.
Nel merito, Palazzo Spada, accogliendo il ricorso degli avvocati Luigi Maniscalco e Gianmarco Poli, afferma che: “Quando un’area edificabile viene successivamente frazionata in più parti tra i vari proprietari, la volumetria disponibile nell’intera area resta invariata, pertanto, qualora sul lotto originario siano già state realizzate una o più costruzioni, i proprietari dei vari terreni, in cui tale lotto sia stato successivamente frazionato, hanno a disposizione solo la volumetria che eventualmente residua, tenuto conto di quanto originariamente costruito”. “Non può altrimenti opinarsi, invece - prosegue la decisione -, che una parte del terreno possa beneficiare di tutta la volumetria originaria e residua, a discapito delle altre porzioni di terreno”.
Il Consiglio di Stato ribadisce dunque il principio per cui nel rilascio dei titoli autorizzatori di nuove costruzioni il Comune deve tener conto della volumetria già impiegata, anche in sede di sanatoria e di condono relativamente a costruzioni abusivamente edificate, che hanno impegnato in tutto o in parte la capacità edificatoria dei terreni su cui sono stati realizzati; potenzialità edificatoria che, ovviamente, non viene “rigenerata” a seguito del frazionamento e vendita dei lotti. Altrimenti si finirebbe per consentire, mediante frazionamento e successive alienazioni, di aggirare la normativa urbanistica, eludendo gli indici di fabbricabilità previsti per la zona interessata.
