Urbanizzazione mancata e difetti costruttivi, la responsabilità è del venditore

In tema di compravendita immobiliare, l’azione risarcitoria ex art. 1494 c.c. può essere esercitata dall’acquirente anche in via alternativa o cumulativa rispetto ai rimedi di cui all’art. 1492 c.c., estendendosi a tutti i danni derivanti dai vizi dell’immobile, inclusi quelli connessi alla mancata o parziale utilizzazione del bene. È legittima la consulenza tecnica d’ufficio avente natura percipiente quando l’accertamento dei vizi richiede specifiche cognizioni tecniche, purché la parte abbia allegato i fatti posti a fondamento della pretesa e il giudice può disporla anche se la parte non abbia reiterato l’istanza in sede di precisazione delle conclusioni. Non sussiste ultrapetizione quando il danno liquidato rientra nelle allegazioni introduttive, comprendenti anche le conseguenze della mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione, da cui era derivata la revoca dell’agibilità. È inammissibile in cassazione la censura che introduca questioni non dedotte in appello, in violazione del principio di specificità del motivo.

Questo è il principio affermato dalla Corte di cassazione con ordinanza del 6 maggio 2026 n. 12966.

Preliminarmente, al fine di comprendere meglio l’esito della Cassazione, sul punto è necessario comprendere la disciplina del risarcimento del danno derivante dai vizi della cosa venduta ai sensi del Codice civile italiano.

L’articolo 1494 del codice civile attribuisce all’acquirente il diritto al risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa venduta, configurando un rimedio autonomo rispetto alla risoluzione e alla riduzione del prezzo. La Corte di cassazione ribadisce che tale azione può essere esercitata anche in via alternativa o cumulativa rispetto agli altri rimedi, poiché mira a reintegrare integralmente il pregiudizio subito dall’acquirente. Il danno risarcibile comprende sia i costi necessari per eliminare i difetti sia il deprezzamento complessivo del bene, come accertato dal consulente tecnico d’ufficio che ha rilevato una perdita di valore pari a oltre un terzo del prezzo originario.

La responsabilità del venditore discende dall’inadempimento colposo, ravvisabile nella mancata diligenza nel prevenire difetti costruttivi e irregolarità urbanistiche, tra cui la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione che ha comportato la revoca dell’agibilità. La Corte conferma che l’azione risarcitoria resta praticabile anche quando l’acquirente abbia inizialmente formulato altre domande, poiché opera su un piano distinto e più ampio, volto a compensare tutte le conseguenze negative derivanti dai vizi dell’immobile.

La controversia nasce dal fatto che Caio acquistava da Alfa Srl un immobile a uso abitativo, salvo scoprire, due anni dopo, che il Comune aveva annullato i certificati di abitabilità e agibilità poiché la società venditrice non aveva realizzato le opere di urbanizzazione primaria previste dalla convenzione urbanistica. L’immobile presentava inoltre numerosi vizi costruttivi e difformità, tra cui infiltrazioni, difetti di impermeabilizzazione, degrado degli intonaci, assenza di parapetti e corrimano, oltre a un vano pubblicizzato come studio ma di superficie insufficiente per tale destinazione.

Nel giudizio di primo grado, Caio chiedeva la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni. Il Tribunale, rilevato l’abbandono implicito della domanda di risoluzione, disponeva una consulenza tecnica d’ufficio di natura percipiente, dalla quale emergevano gravi vizi e un deprezzamento dell’immobile pari al trentacinque per cento del prezzo di acquisto. Il giudice condannava Alfa Srl al risarcimento del danno, quantificato nella differenza tra il valore pagato e quello effettivo del bene, oltre rivalutazione e interessi.

In appello, la società contestava la consulenza, deduceva ultrapetizione e sosteneva l’esistenza di un accordo transattivo. La Corte d’appello respingeva ogni doglianza, ritenendo legittima la ctu percipiente, corretta l’estensione del quesito anche ai profili urbanistici e infondata l’eccezione di ultrapetizione, poiché i danni da mancata urbanizzazione erano stati allegati sin dall’atto introduttivo.

In Cassazione, Alfa Srl proponeva tre motivi, ma la Corte li rigettava integralmente, ribadendo che l’azione risarcitoria ex art. 1494 c.c. è autonoma rispetto ai rimedi di cui all’art. 1492 c.c., che la ctu percipiente è ammissibile quando occorrono cognizioni tecniche e che non vi è ultrapetizione quando il danno liquidato rientra nelle allegazioni originarie.

La Corte di cassazione, con ordinanza del 6 maggio 2026 n. 12966, ha confermato integralmente la decisione della Corte d’appello, rigettando tutti i motivi proposti dalla società venditrice. In primo luogo, ha dichiarato inammissibile la censura relativa alla pretesa irrevocabilità della scelta dell’acquirente tra risoluzione e riduzione del prezzo, rilevando che tale questione non era stata dedotta in appello e non poteva essere introdotta per la prima volta in sede di legittimità. La Corte ha inoltre precisato che la somma riconosciuta all’acquirente non era stata liquidata come riduzione del prezzo, bensì come risarcimento del danno ai sensi dell’articolo 1494 del codice civile, rimedio autonomo e cumulabile rispetto agli altri previsti per i vizi della cosa venduta.

Quanto alle doglianze sulla consulenza tecnica d’ufficio, la Cassazione ha ribadito la piena legittimità della ctu percipiente, ritenendo che l’accertamento dei vizi e delle difformità richiedesse specifiche competenze tecniche e che il giudice potesse disporla anche in assenza di una reiterazione dell’istanza da parte dell’attore. È stata confermata anche la correttezza dell’estensione del quesito ai profili urbanistici, ai costi delle opere di urbanizzazione e alla verifica della superficie del vano pubblicizzato come studio.

La Corte ha escluso altresì la sussistenza di ultrapetizione, poiché i danni derivanti dalla mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione erano stati allegati sin dall’atto introduttivo e costituivano parte integrante del pregiudizio lamentato dall’acquirente. È stata ritenuta infondata anche la dedotta esistenza di un accordo transattivo, non essendo emerso alcun elemento idoneo a dimostrarlo.

In conclusione, il ricorso è stato respinto e la società è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, oltre all’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato previsto dalla normativa vigente.