La pavimentazione di parte del cortile condominiale da parte di uno dei comproprietari può essere legittima solo se è destinata a migliorare l’utilizzo dell’area da parte di tutti i compartecipi alla comunione. Di norma, infatti, in base all’articolo 1102 del Codice civile sono legittime sul bene in comunione tutte le attività o gli interventi che siano espressione del legittimo uso del bene assicurato a ciascun comunista. Invece, è affetto da illegittimità qualsiasi comportamento che di fatto si concretizzi con un uso esclusivo del bene o anche solo di una sua parte.
Nel caso concreto deciso dalla Cassazione con la sentenza n. 6515/2025 ai ricorrenti era stata imposta la rimozione della pavimentazione apposta sul cortile e prospiciente la loro abitazione. Infatti, della parte pavimentata questi ne facevano un uso esclusivo, vista anche la presenza di cordoli che delimitavano l’area pavimentata e l’apposizione di recinzioni sul suo perimetro. Il controricorrente faceva, invece, rilevare come le opere illegittime avessero impedito il passaggio e il parcheggio degli autoveicoli degli altri condomini.
I ricorrenti - cui il giudice di merito aveva imposto la rimozione di tutte le opere che ritagliavano di fatto una porzione dell’area comune - avevano prima domandato il riconoscimento dell’usucapione di quella parte e poi sostenuto che le opere installate non impedivano il godimento dell’area comune da parte di tutti i compartecipi alla proprietà. E anzi, che le loro installazioni costituivano migliorie del bene comune.
Ma le migliorie, che il singolo comunista apporti al bene comune a proprie spese, devono comunque essere compartecipate e non determinare alcuna esclusiva attribuzione del godimento del bene a chi le realizza.
Infine, nessuna usucapione dell’area si era realizzata sulla porzione delimitata del cortile a fronte delle legittime contestazioni degli altri condomini.