E’ nulla la delibera che ripartisce le spese di ripristino degli stangoni dei balconi addossandole al condominio. Ciò in quanto gli stangoni, elementi strutturali costituenti la base calpestabile dei balconi e quindi parti integranti degli alloggi corrispondenti, sono beni esclusivi. Lo ha precisato la Corte di Appello di Roma con sentenza n. 7181 pubblicata l’8 novembre 2023.
La vicenda process uale
Il tribunale di Roma respingeva l’impugnativa proposta da un condomino volta a invalidare la delibera avente ad oggetto l’esecuzione di manutenzioni riguardanti beni individuali. Il condomino appellava la pronuncia ritenendola insufficiente nella motivazione su punti decisivi della controversia che indussero il tribunale ad applicare un criterio ripartitivo illegittimo. Sosteneva errata la pronuncia in relazione alla natura dei lavori deliberati e al riparto delle spese poste a carico dei condòmini in quanto riguardanti beni individuali la cui quota non andava imputata al condominio. Nel caso trattato, poiché la maggior parte dei lavori eseguiti interessavano beni esclusivi, la ripartizione doveva basarsi sull’articolo 1123, commi 2 e 3, Codice civile.
Le ragioni decisorie
La Corte territoriale ha constatato che la quasi totalità dei lavori approvati attiene a beni individuali (terrazzi e balconi aggettanti). Nello specifico, frontalini dei balconi, piantoni, stangoni, ferri del cemento armato, guaina sul perimetro esterno del piano calpestabile del terrazzo, nuove piastrelle limitrofe allo stangone. Beni che servono i condòmini in maniera diversa con conseguente nullità della delibera per aver l’assemblea illegittimamente approvato spese di pertinenza esclusiva. Ha verificato il contratto di appalto dal quale è emerso che i lavori da eseguirsi avrebbero inciso sulle parti di proprietà esclusiva ed esattamente su componenti dei balconi aggettanti (frontalini, piantoni, stangoni, ferri, guaina, piastrelle).
Ha poi richiamato l’orientamento prevalente della giurisprudenza (Cass. n. 6624/2012) secondo cui i balconi aggettanti appartengono - costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare - in via esclusiva al proprietario di questa dovendosi considerare beni comuni soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. Risultando pacifica la natura e la funzione di balconi aggettanti, la ripartizione delle spese dei lavori di tali parti ai sensi dell’articolo 1123, comma 1, Codice civile risulta viziata con conseguente nullità del piano di riparto.
Gli stangoni dei balconi
La Corte, poi, si è soffermata sugli stangoni (previsti dal capitolato). Il pavimento del balcone termina con un filare di marmo (o altro materiale lapideo) per tutta la lunghezza e viene definito stangone. Tale manufatto è spesso soggetto al degrado strutturale connesso al fenomeno di deterioramento del balcone, perlopiù dipendente da cause legate alle condizioni atmosferiche e al deflusso delle acque pluvie. La Cassazione (n. 21199/2005) ritiene che gli stangoni siano elementi strutturali interni costituenti la base di calpestìo dei balconi, dunque, parti integranti degli appartamenti corrispondenti.
Conclusioni
Perciò non avrebbero potuto essere oggetto di delibere assembleari impositive di spese. La compagine assembleare avrebbe potuto legittimamente deliberare la sistemazione dei prospetti e degli elementi decorativi esterni di tali parti aggettanti del fabbricato solo nel caso in cui assolvevano alla estetica complessiva dell’edificio. In definitiva, la Corte capitolina, in accoglimento dell’appello, ha dichiarato la nullità del riparto poiché violava l’articolo 1123, commi 1 e 2, Codice civile essendo i beni in questione di proprietà esclusiva di singoli condòmini.
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