Sale and lease back: è un contratto d’impresa socialmente tipico

Per contratto di “sale and lease back” (o “leasing di ritorno”) – osserva la Corte d’Appello di Napoli (sezione VII, sentenza 7 luglio 2026 n. 5295) - si intende quell’operazione economica attraverso cui un contraente, più precisamente un’impresa o un lavoratore autonomo, vende un proprio bene strumentale a una società di finanziamento, la quale, a sua volta, contestualmente lo concede in leasing all’alienante verso la corresponsione di un canone periodico e con facoltà per quest’ultimo di riacquistare alla scadenza del contratto la proprietà dello stesso bene esercitando un diritto di opzione mediante il pagamento di un prezzo predeterminato.

In tale contratto l’alienazione del bene in questione non viene svolta con scopo di garanzia ma ha l’obbiettivo di procurare al venditore (come detto, solitamente un imprenditore), nel contesto di un’operazione economica di finanziamento indiretta, liquidità immediata, mediante l’alienazione di un suo bene strumentale all’esercizio dell’impresa, senza privarsi della disponibilità del bene in questione. 

Tale negozio si configura come operazione economicamente complessa rispondendo a una specifica esigenza caratteristica dell’attività imprenditoriale cioè l’esigenza del venditore/utilizzatore nel quadro di un determinato disegno economico di potenziamento dei fattori produttivi di natura finanziaria, di ottenere con immediatezza liquidità mediante l’alienazione di un bene, conservando di questo l’uso con facoltà di riacquistare la proprietà al termine del rapporto.

A tale premessa generale si collega che le peculiarità di tale figura di leasing finanziario hanno da subito preoccupato la giurisprudenza che negli anni ha convogliato la sua attenzione sulla funzione del contratto di compravendita nel complesso schema negoziale. 

Stabilire quando tale alienazione celi una garanzia obbligatoria non è sempre agevole ma è possibile fare affidamento a degli indici integranti tale violazione.

Questi indici sono:

1) l’esistenza (precedente o contestuale) di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice utilizzatrice;

2) una situazione di difficoltà economica del venditore legittimante il sospetto di relativo approfittamento;

3) la sproporzione tra valore del bene alienato ed entità del prezzo versato.

Rileva altresì l’assenza del cosiddetto patto marciano, cioè di apposita clausola di matrice correttiva con cui le parti abbiano preventivamente convenuto che al termine del rapporto - effettuata la stima del bene con tempi certi e modalità definite, tali da assicurare una valutazione imparziale ancorata a parametri oggettivi ed autonomi ad opera di un terzo - il creditore debba, per acquisire il bene, pagare l’importo eccedente l’entità del suo credito, sì da ristabilire l’equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni e da evitare che il debitore subisca una lesione dal trasferimento del bene in garanzia.

A ben vedere, il sale and lease back configura un contratto d’impresa socialmente tipico che, come tale, è, in linea di massima, astrattamente valido, ferma la necessità di verificare, caso per caso, la presenza di elementi sintomatici atti a evidenziare che la vendita sia stata posta in essere in funzione di garanzia e sia volta, pertanto, ad aggirare il divieto del patto commissorio (e, pertanto, sanzionabile, per illiceità della causa, con la nullità, ex art. 1344 c.c., in relazione all’art. 1418, II, c.c.).

A tal fine, l’operazione contrattuale può definirsi fraudolenta nel caso in cui si accerti, con una indagine che è tipicamente di fatto, sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto il profilo della correttezza della motivazione, la compresenza delle cennate circostanze.