“Il diritto di abitazione è affetto da un’intrinseca e strutturale inespropriabilità, non essendo suscettibile né di circolazione autonoma né di espropriazione forzata ad opera dei creditori del titolare”. Lo ha chiarito la Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 28677/2026, che ha accolto il ricorso del titolare del diritto contro un professionista che chiedeva l’esecuzione di un credito di lavoro. Il legislatore, spiega la Corte, ha “inteso sottrarre all’espropriazione coattiva quei diritti reali legati a soddisfare esigenze umane primarie della persona, reputando prevalente la tutela del soddisfacimento abitativo rispetto alla realizzabilità coattiva del credito”, così segnando una deroga alla garanzia generica ex art. 2740 c.c..
La vicenda nasce da un’esecuzione immobiliare promossa da un avvocato per il recupero di oltre 130mila euro di crediti professionali. Il pignoramento aveva interessato una villa sulla quale uno dei debitori vantava un diritto di abitazione costituito nell’ambito di una separazione consensuale del 1997 e trascritto nel 1999; mentre il pignoramento era di 20 anni successivo, del 2019. Il Tribunale di Lecco aveva dichiarato impignorabile il diritto, ma la Corte d'appello di Milano aveva ribaltato la decisione, ritenendo che il divieto di cessione previsto dall’articolo 1024 del Codice civile fosse derogabile e non impedisse l’esecuzione.
La Terza sezione civile nell’accogliere il ricorso, chiarisce anche che il creditore non resta privo di tutele. Infatti, se l’atto costitutivo del diritto di abitazione è stato compiuto in frode ai creditori o è simulato, lo strumento di difesa è l’esercizio dell’azione revocatoria o dell’azione di simulazione, che sono dirette, rispettivamente, a rendere inefficace o a caducare l’atto costitutivo. In tal caso, il bene rientra nella piena ed esclusiva disponibilità del debitore e può essere pignorato per l’intero diritto di proprietà.
In definitiva, in accoglimento dei primi quattro motivi di ricorso, la Suprema corte ha affermato i seguenti principi di diritto:
“Il diritto reale di abitazione (art. 1022 c.c.), avendo natura strettamente personale ed essendo conformato dal legislatore al solo ed esclusivo soddisfacimento dei bisogni abitativi del titolare e della sua famiglia, si caratterizza per un’intrinseca e strutturale inespropriabilità”;
“Nondimeno, ai sensi degli artt. 2643, n. 4, e 2644 c.c., il conflitto tra il titolare del diritto reale di abitazione e il creditore procedente in sede di espropriazione immobiliare si risolve in base al principio della priorità temporale della trascrizione o iscrizione nei Registri Immobiliari”;
“Ne consegue che, in forza del combinato disposto degli artt. 1024 c.c. (che ne sancisce il divieto di cessione e di locazione) e 2810 c.c. (che ne esclude l’ipotecabilità), il diritto di abitazione non è suscettibile né di circolazione autonoma, né, se costituito con atto trascritto anteriormente all’iscrizione di ipoteca o alla trascrizione di pignoramento, di espropriazione forzata da parte dei creditori personali del titolare del diritto di abitazione medesimo”;
Pertanto “ove il titolo costitutivo del diritto di abitazione (nella specie, verbale di separazione consensuale omologato) sia stato trascritto in data anteriore all’iscrizione di un’ipoteca seguita da pignoramento o alla trascrizione del pignoramento immobiliare, il diritto reale è pienamente opponibile alla procedura esecutiva ed al creditore pignorante”.