Ottenuta la sentenza che accerta la autenticità delle sottoscrizioni l'atto da trascrivere è la scrittura privata

L'articolo 2775-bis Cc attribuisce il privilegio (per il credito per mancata esecuzione di contratto preliminare) esclusivamente in caso di mancata esecuzione di contratto preliminare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis Cc. Al riguardo è irrilevante che sia stata trascritta la domanda giudiziale di accertamento delle sottoscrizioni. Una volta, infatti, ottenuta la sentenza che accerta la autenticità delle sottoscrizioni (ai sensi dell'articolo 2652, n. 3 Cc) l'atto da trascrivere non è la sentenza, ma la scrittura privata le cui sottoscrizioni siano state accertate giudizialmente – che costituisce titolo idoneo ai fini della trascrizione – la quale va presentata in originale o in copia autentica al Conservatore dei registri immobiliari, ex articolo 2658 Cc. Questo il principio espresso dalla Sezione I della Cassazione con l' ordinanza 2 maggio 2022 n. 13811 . Nella specie, ha osservato la S.C., la sequenza necessaria – trascrizione della domanda di accertamento della autenticità delle sottoscrizioni, annotazione della sentenza, trascrizione della scrittura privata autenticata giudizialmente – non si è completata perché il ricorrente, prima della dichiarazione di fallimento, ha provveduto solo alla trascrizione della domanda giudiziale di accertamento della autenticità della scrittura privata [in via principale] e di esecuzione in forma specifica [in via subordinata] del preliminare medesimo.

Principio innovativo
Questione nuova, sulla quale non risultano precedenti in termini.
Per qualche riferimento, nel senso che l'intervenuto passaggio in giudicato della sentenza ex 2932 Cc - con la quale è stato disposto il trasferimento della proprietà di un immobile in favore dei promissari acquirenti, che abbiano contemporaneamente impugnato la sentenza del tribunale fallimentare perché, in sede di formazione dello stato passivo, non era stato loro riconosciuto il privilegio ex articolo 2775 bis Cc per il credito relativo alla mancata esecuzione del contratto preliminare - determina la cessazione della materia del contendere in relazione a tale giudizio, per sopravvenuto difetto di interesse, con conseguente dichiarazione di inammissibilità del ricorso, dovendo, l'interesse ad impugnare, sussistere non solo nel momento in cui l'azione è proposta, ma anche al momento della decisione, atteso che è in relazione a tale momento ed alla domanda originariamente formulata, che esso deve essere valutato, Cassazione, ordinanza 22 ottobre 2018, n. 26641.

I l privilegio speciale
In margine al privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'articolo 2775 bis Cc) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis Cc, si è osservato, in diverse occasioni, che questo, siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'articolo 2745 Cc), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dall'articolo 2748, comma 2, Cc, e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'articolo 72 legge fallimentare), il conseguente credito del promissario acquirente, benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice (Principio affermato ai sensi dell'art. 360 bis, n. 1, Cpc), Cassazione, sentenze 17 agosto 2016, n. 17141; 30 luglio 2014, n. 17270, in Foro it., 2015, I, c. 2905, con nota di Carmellino G., Fallimento, riparto, reclamo, progetto, contraddittori necessari; Sez. un., 1° ottobre 2009, n. 21045, in Guida al diritto, 2009, fasc. 44, p. 32, con nota di Piselli M., La risoluzione di un preliminare trascritto non deve penalizzare gli istituti di credito.
In termini opposti, per la giurisprudenza anteriore, il privilegio speciale previsto dall'articolo 2775 - bis cod. civ. per il credito del promissario acquirente sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, prevale rispetto alle ipoteche gravanti sullo stesso immobile, pur se iscritte anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare, Cassazione, sentenza 14 novembre 2003, n. 17197, in Notariato, 2004, p. 130, con nota di Ruffini R., Privilegio del promissorio acquirente e ipoteca anteriore; in RIv. notariato, 2004, II, p. 534, con nota di Vocaturo C., La trascrizione del preliminare: una mina in danno dei creditori ipotecari precedenti; in Giur. it., 2005, p. 285, con nota di Sicchero G., Prevalenza del privilegio ex art. 2725 bis cod. civ. sulle ipoteche anteriormente iscritte?.

Revoca preliminare
Per altri riferimenti, sempre in margine all'articolo 2775-bis Cc, si è osservato, altresì, che in presenza della prova della scientia decoctionis, può essere revocato, ai sensi dell'articolo 67, comma 2, legge fallimentare, il contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato con atto pubblico nei sei mesi anteriori alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore, prima già redatto con scrittura privata, in quanto volto a costituire in favore del promissario acquirente un diritto di prelazione, sfruttando gli effetti dell'articolo 2775-bis Cc, che non nasce da una fattispecie legale, in sé non suscettibile di revoca, ma consegue alla formazione di un atto negoziale, volto esclusivamente alla rinnovazione del primo contratto con le forme idonee alla trascrizione, senza che abbia rilievo il fatto che tale atto non riguardi crediti contestualmente creati, posto che la valutazione negativa dell'ordinamento nei confronti della violazione delle regole della par condicio creditorum, resa manifesta nel disposto dell'articolo 67, comma 1, legge fallimentare con riguardo alla costituzione negoziale di garanzie per crediti preesistenti anche non scaduti, vale a fortiori anche per gli atti costitutivi di diritti di prelazione che riguardino crediti già sorti, Cassazione, ordinanza 5 luglio 2019, n. 18181, in Fallimento, 2020, p. 201, con nota di D'Aquino F. e De Matteis S., Ripetizione del contratto preliminare e revocatoria fallimentare della garanzia.

Firma non autenticata
Per l'affermazione che la sentenza di accoglimento della domanda diretta ad accertare l'avvenuto trasferimento della proprietà di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone l'accertamento, con efficacia di giudicato, della autenticità della sottoscrizione di tale scrittura. Ne consegue che, in tale ipotesi, non può essere trascritta la pronuncia giudiziale, in quanto non rientrante in alcune delle fattispecie contenute nell'art. 2643 Cc, ma si può procedere alla trascrizione della scrittura privata ai sensi dell'art. 2657 Cc., Cassazione, sentenza 22 giugno 2011, n. 13695. Analogamente, Cassazione, sentenza 25 settembre 2002, n. 13924.

Accertamento giudiziale della sottoscrizione
Nel senso che la disposizione dell'articolo 2645-bis Cc, secondo cui la trascrizione del preliminare non si può eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, comporta che l'interessato, quando l'atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, provveda all'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l'integrazione della scrittura con la sentenza egli potrà ottenere l'effetto della prenotazione dell'opponibilità ai terzi della (futura) trascrizione del definitivo, con decorrenza dalla data in cui è stata trascritta la domanda di accertamento, Cassazione, sentenza 19 dicembre 2016, n. 26102, in Nuova giurisprudenza civile, 2017, I, p. 667, con nota di Guadagnin A., La trascrizione della domanda di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni del preliminare di compravendita immobiliare, nonché in Foro it., 2017, I, c. 3448, con nota di Piccolo L., Trascrizione e conservatorie dei registri immobiliari - Contratto preliminare - Scrittura privata non autenticata e in Notariato, 2018, p. 74, con nota di Capecchi M., Accertamento delle sottoscrizioni nel preliminare e tutela del promissario acquirente.
Per la precisazione che la disposizione dell'articolo 2657, primo comma, Cc, secondo cui la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, ha carattere tassativo, pertanto, quando l'atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, l'unica via attraverso la quale l'interessato può conseguire la trascrizione è quella dell'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l'integrazione della scrittura con la sentenza potrà ottenere l'effetto dell'opponibilità della prima ai terzi. Peraltro, se la scrittura rechi due o più firme e queste, in quanto provenienti dalle parti contraenti, siano funzionali al raggiungimento dello scopo cui l'atto stesso è diretto, la domanda di accertamento giudiziale dell'autenticità della sottoscrizione deve estendersi a tutte le firme, ivi compresa quella della persona che (o del dante causa di chi) propone la domanda ex articolo 2652 n. 3 Cc, Cassazione, sentenze 12 marzo 1996, n. 2033, in Corriere giuridico, 1996, p. 784, con nota di Carbone V., Vendita per scrittura privata: si trascrive la domanda di accertamento?; 28 marzo 1995, n. 3674, in Foro it., 1995, I, c. 3051.

Carattere tassativo
Sempre nella stessa ottica, la disposizione dell'articolo 2657, comma 1, Cc, secondo cui "la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente", ha carattere tassativo, essendo evidente l'intento della norma di stabilire con un criterio selettivo i requisiti dei titoli idonei a documentare il fatto giuridico che costituisce l'oggetto proprio della trascrizione e, pertanto, deve escludersi che il deposito presso un notaio di una scrittura privata non autenticata possa valere ad integrare la fattispecie normativa prevista per la trascrivibilità dell'atto, poiché esso realizza un intento legale diverso che non è in alcun modo equiparabile all'autenticazione della scrittura, né può costituire un modo di riconoscimento della scrittura stessa, essendo all'uopo necessario che la sottoscrizione non contestata sia accertata e dichiarata in una sentenza, Cassazione, sentenza 15 dicembre 1984, n. 6576, in Giurisprudenza italiana, 1985, I, 1; c. 1061, con nota di Mazzoni C.M., Trascrizione della scrittura privata.

L'istituto della trascrizione
In termini generali, le ipotesi previste dalle norme che, regolando l'istituto della trascrizione, consentono l'opponibilità degli effetti degli atti e delle sentenze nei confronti dei terzi, sono tassative non solo nel senso che dalla trascrizione derivano soltanto gli effetti espressamente previsti dalla legge, ma anche e soprattutto nel senso che tali effetti sono prodotti esclusivamente dagli atti e dalle pronunce specificamente indicati nelle norme stesse. Pertanto la domanda, con cui si chiede l'accertamento giudiziale dell'avvenuto trasferimento di un bene immobile mediante scrittura privata, non potendo essere equiparata alle domande - previste dall'articolo 2652 n 3 Cc - con cui si chiede l'accertamento giudiziale della sottoscrizione di scritture private documentanti un atto soggetto a trascrizione od iscrizione, non può essere trascritta, benché tendente ad un giudicato presupponente l'accertamento delle sottoscrizioni; e, se trascritta, non può sortire efficacia di prenotazione in vista di una futura trascrizione della scrittura privata alligata a fondamento della pretesa, Cassazione, sentenza 26 novembre 1976, n. 4482, in Giust. civ,, 1977, I, p. 460.
Sempre in argomento si è affermato, altresì:
- colui il quale abbia acquistato un immobile mediante scrittura privata non autenticata, al fine di rendere opponibile tale acquisto ai terzi, deve esperire l'azione di accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni, trascrivendo la domanda ex articolo 2652, n. 3 Cc, ed, ottenuta la pronuncia favorevole, deve trascrivere la scrittura privata, divenuta titolo idoneo ex articolo 2657 Cc - trascrizione necessaria anche nella prospettiva dell'usucapione decennale ex articolo 1159 Cc - presentandola in originale o in copia autentica al Conservatore dei registri immobiliari, ex articolo 2658 Cc, Cassazione, ordinanza 29 ottobre 2020, n. 23945; sentenza 7 novembre 2000 n. 14486, in Vita notarile, 2001, p. 300;
- la domanda di accertamento giudiziale dell'avvenuto trasferimento di un bene immobile per effetto di scrittura privata non è trascrivibile ai sensi dell'articolo 2652, n. 3 cod. civ., benché essa tenda comunque ad un giudicato che necessariamente presuppone l'autenticità delle sottoscrizioni, e ciò in considerazione del fatto che le ipotesi che prevedono la trascrizione delle domande giudiziali e consentono l'opponibilità degli effetti degli atti e delle sentenze nei confronti dei terzi sono tassative, non solo nel senso che dalla trascrizione derivano soltanto gli effetti espressamente previsti dalla legge, ma anche e soprattutto nel senso che tali effetti sono prodotti esclusivamente dagli atti e dalle pronunce specificamente indicati nelle norme stesse. Ne consegue che se una domanda di tal genere viene comunque trascritta, essa non può produrre l'effetto di prenotazione in vista di una futura trascrizione della scrittura privata posta a fondamento della pretesa. Cassazione, sentenza 30 agosto 2004, n. 17391, in Giustizia civile, 2005, I, p. 85;
- la sentenza che accoglie la domanda diretta ad accertare l'avvenuto trasferimento di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone logicamente l'accertamento, con efficacia di giudicato, della autenticità della sottoscrizione di tali scritture e, pur non potendo, in se e per se considerata, essere trascritta, perché non riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dalla legge ed a quelle, in particolare, di cui all'articolo 2643 n. 14 Cc (che si riferisce alle sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati dai precedenti numeri dello stesso articolo), consente, pertanto, la trascrizione della scrittura privata, ai sensi dell'articolo 2657 Cc, Cassazione, sentenza 21 ottobre 1993 n. 10434, in Diritto fallimentare, 1994, II, p. 197, con nota di Ragusa Maggiore G. La diversa disciplina della non opponibilità delle formalità non eseguite anteriormente alla procedura nel fallimento e nel concordato preventivo; in Nuova giurisprudenza civile, 1994, I, p. 595, con nota di Molinari U., Sulla trascrivibilità della domanda tesa ad accertare il trasferimento della proprietà di immobile tramite scrittura privata non autenticata; in Giur. it., 1994, I, 1, c. 1530, con nota Ambrosini S., Concordato preventivo e successivo fallimento: la sorte delle formalità compiute "medio tempore".