Civile

Immediatamente traslativa dei diritto edificatorio la cessione di cubatura fatta dal proprietario di un fondo del suo diritto dominicale

L'atto, secondo le sezioni Unite della Cassazione , inoltre non richiede la forma scritta ed è soggetto ad imposta di registro ed ipotecaria e catastale

di Mario Finocchiaro

La cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto: -
immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a
contenuto patrimoniale; - non richiedente la forma scritta ad substantiam ex
articolo 1350 Cc; - trascrivibile ex art.2643, n. 2 bis Cc; - assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto diverso avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex articolo 9 Tariffa Parte Prima allegata al Dpr n. 131 del 1986 nonché, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex articoli 4 Tariffa allegata al decreto legislativo n. 347 del 1990 e 10, comma 2, del medesimo decreto legislativo. Questo il principio enunciato in motivazione, ai sensi dell'articolo 384 Cpc, dalle sezioni Unite della Cassazione con la sentenza 9 giugno 2021 n. 16080:

I precendenti
Diversamente, l'accordo preliminare di cessione di cubatura, impegnando il proprietario cedente a consentire che la cubatura spettantegli in base agli strumenti urbanistici sia attribuita dalla pubblica amministrazione al cessionario, non ha efficacia traslativa, ma obbligatoria, con la conseguenza che con esso non si trasmette né si costituisce un diritto di servitù di non edificare opponibile ai terzi, poiché il trasferimento di cubatura tra le parti e nei confronti dei terzi consegue esclusivamente al provvedimento concessorio, di natura discrezionale, che il comune può emanare aderendo al progetto edilizio presentato dal cessionario, Cassazione, sentenza 10 ottobre 2018, n. 24948.
Sempre in tema di cessione di cubatura, in altra occasione, si è affermato, da un lato, in conformità alla pronunzia in rassegna, che l'accordo preliminare di cessione di cubatura non necessita della forma scritta ad substantiam, dall'altro, in termini opposti [rispetto alla pronunzia in commento] che esso non ha effetto traslativo, ma solo obbligatorio, impegnando il proprietario cedente a consentire che la cubatura spettantegli in base agli strumenti urbanistici sia attribuita dalla Pa al cessionario, proprietario di un fondo compreso nella medesima zona urbanistica, Cassazione, sentenza 17 giugno 2016 n. 12631.
Nella stessa ottica della pronunzia ricordata da ultimo, nel senso che l'accordo preliminare diretto alla cessione di cubatura - con cui una parte (proprietario cedente) si impegna a prestare il proprio consenso affinché la cubatura o parte di essa che, in base agli strumenti urbanistici, gli compete venga attribuita dalla Pa al proprietario del fondo vicino (cessionario) compreso nella medesima zona urbanistica - non richiede la forma scritta ad substantiam, dovendosene escludere la natura di contratto traslativo di un diritto reale, con la conseguenza che, per ricostruire la comune volontà delle parti in relazione all'individuazione del fondo del cessionario, destinatario dell'aumento di volumetria, può farsi riferimento al comportamento complessivo dei contraenti in sede esecutiva, successivamente alla stipulazione dell'accordo, Cassazione, sentenza 24 settembre 2009, n. 20263, in Nuova giurisprudenza civile commentata, 2010, I, p. 316 (con nota di Ceccherini G., Trasferimento di cubatura e adempimento del cedente tramite presentazione alla p.a. di atto unilaterale di asservimento), che ha confermato la sentenza di merito che, nel riconoscere la sussistenza del requisito della determinabilità dell'oggetto del contratto, aveva dato rilievo alla intervenuta presentazione alla Pa, da parte del cedente, di un atto unilaterale di asservimento e di vincolo, contenente gli estremi identificativi del terreno del vicino, mancanti nel documento iniziale recante l'accordo preliminare, ed aveva ritenuto che il cessionario, con il successivo pagamento della concordata rata del prezzo, avesse prestato adesione, per facta concludentia, a tale individuazione.

La natura giuridica degli accordi
In termini generali, sulla natura giuridica degli accordi in discussione, si è osservato, altresì:
- tali pattuizioni si atteggiano, rispetto ai terreni che ne sono colpiti, a permanente minorazione della loro utilizzazione da parte di chiunque ne sia il proprietario ed attribuiscono ai terreni contigui un corrispondente vantaggio che inerisce ai terreni stessi come qualitas fundi, cioè con carattere di realità cosi da inquadrarsi nello schema delle servitù, Cassazione, sentenza 25 ottobre 1973, n. 2743, in Giustizia civile, 1974, I, p. 922;
- tali accordi integrano semplici limitazioni legali del diritto di proprietà, non determinano la costituzione di servitù prediali (e rientrano nell'ampio concetto di acquisti di aree edificabili di cui all'articolo 14 della legge 2 luglio 1949 n 408 e possono essere ammesse a fruire del beneficio dell'imposta fissa concessa ricorrendone le altre condizioni previste da tale norma), Cassazione, sentenza 8 ottobre 1976, n. 3334, in Riv. notariato, 1977, II, p. 1006;
- la cessione di cubatura da parte del proprietario del fondo confinante, onde consentire il rilascio della concessione a costruire nel rispetto del rapporto area-volume, non necessita di atto negoziale ad effetti obbligatori o reali, essendo sufficiente l' adesione del cedente, che può esser manifestata o sottoscrivendo l' istanza e/o il progetto del cessionario; o rinunciando alla propria cubatura a favore di questi o notificando al Comune tale sua volontà, mentre il cosiddetto vincolo di asservimento rispettivamente a carico e a favore del fondo si costituisce, sia per le parti che per i terzi, per effetto del rilascio della concessione edilizia, che legittima lo ius aedificandi del cessionario sul suolo attiguo, sì che nessun risarcimento è dovuto al cedente, Cassazione, sentenza 12 settembre 1998, n. 9081;
- l'accordo preliminare di cessione di cubatura, impegnando il proprietario cedente a consentire che la cubatura spettantegli in base agli strumenti urbanistici sia attribuita dalla pubblica amministrazione al cessionario, non ha efficacia traslativa, ma obbligatoria, con la conseguenza che con esso non si trasmette né si costituisce un diritto di servitù di non edificare opponibile ai terzi, poiché il trasferimento di cubatura tra le parti e nei confronti dei terzi consegue esclusivamente al provvedimento concessorio, di natura discrezionale, che il comune può emanare aderendo al progetto edilizio presentato dal cessionario, Cassazione, sentenza 10 ottobre 2018, n. 24948. (Sempre nel senso che un tale accordo ha efficacia solo obbligatoria tra i suoi sottoscrittori, mentre il trasferimento di cubatura fra le parti e nei confronti dei terzi è determinato esclusivamente dal provvedimento concessorio, discrezionale e non vincolato, che a seguito della rinuncia all'utilizzazione della volumetria manifestata al Comune dal cedente, aderendo al progetto edilizio presentato dal cessionario, può essere emanato in favore di quest'ultimo dall'ente pubblico, tra le altre, Cassazione, sentenza 22 febbraio 1996, n. 1352, in Corriere giuridico, 1996, p. 1284, con nota di Pagano A., In tema di c.d. trasferimento di cubatura).

Gli aspetti tributari
Per gli aspetti tributari dell'accordo in discussione, cfr.:
- nel senso che è assoggettabile all'imposta di registro la cessione di cubatura, il trasferimento, cioè, di una facoltà inerente al diritto di proprietà, in quanto tale avente sicure caratteristiche di realità, giacché secondo la disciplina della detta imposta è suscettibile di imposizione ogni atto di trasferimento di diritti reali immobiliari, inclusa la rinunzia agli stessi, Cassazione, sentenze 14 maggio 2007, n. 10979, in Fisco, 2007, p. 4322 e 14 maggio 2003, n. 7417, in Giurisprudenza delle imposte, 2003, III, p. 1328, secondo le quali, peraltro, essa non è assoggettabile ad INVIM, atteso che tale imposta, ai sensi dell'articolo 2 del Dpr 26 ottobre 1972, n. 643, trova applicazione soltanto al trasferimento di alcuni diritti immobiliari tipici, senza che, stante la lettera della norma, possano crearsi assimilazioni o analogie con figure giuridiche non menzionate;
- per il rilievo che il cosiddetto trasferimento di cubatura va assimilato ad un negozio traslativo di diritti reali immobiliari e, come tale, è assoggettato a tassazione con imposta ordinaria di registro, considerato che la facoltà di costruire sul proprio fondo, entro i limiti stabiliti dalle norme e dagli strumenti urbanistici che ne precisano l'ampiezza secondo un determinato rapporto area-volume, si traduce, per il proprietario, in un bene in senso economico - giuridico, in quanto rappresenta un'utilità che amplia il contenuto del diritto di proprietà, e che, quindi, quando, senza cedere anche il suolo cui inerisce, il proprietario rinunzia a sfruttare a suo vantaggio la volumetria permessa per consentirne l'utilizzazione da parte del proprietario del fondo finitimo, l'utilità in questione, dopo il rilascio della licenza edilizia e la realizzazione dell'opera, risulta trasferita dall'uno all'altro proprietario, con conseguente diminuzione ed ampliamento del contenuto del diritto reale a ciascuno d'essi appartenente, Cassazione, sentenza 14 dicembre 1988, n. 6807, in Giurisprudenza delle imposte, 1989, II, p. 163, con nota di Zampini R., Cessione di cubatura: registro o IVA ?, nonché in Giur. it., 1989, I, 1, c. 1544, con nota di Chianale A., Osservazioni sul cosiddetto trasferimento di volumetria;
Per l'affermazione che il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso, sì che in tema di Ici, un'area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, ove sia inserita in un programma di compensazione urbanistica non è assoggettabile ad imposta, Cassazione, sez. un., sentenza 29 ottobre 2020, n. 23902, in Corriere giuridico, 2021, p. 612, con nota di Ottobrino I., Natura giuridica e regime impositivo ICI dei diritti edificatori discendenti dalla c.d. compensazione urbanistica.
La controversia è stata rimessa alle Sezioni Unite a seguito dell'ordinanza 15 settembre 2020, n. 19152, in Italgiureweb, 2020 sulla questione di massima di particolare importanza concernente la qualificazione giuridica dell'atto di cessione di
cubatura ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro, apparendo altresì
necessario indagare sui possibili effetti e sulla natura giuridica del diniego di
autorizzazione da parte dell'amministrazione comunale rispetto all'eventuale
imposizione fiscale applicata sul presupposto della qualificazione dell'atto di
cessione come negozio immediatamente traslativo del diritto edificatorio.
Parimenti necessaria risulterà la verifica delle ricadute ai fini fiscali delle
sopravvenienze di carattere urbanistico successive alla cessione.

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