Assemblea condominiale: l'invito all'erede del condomino deceduto

la QUESTIONE
Quando l'assemblea condominiale è validamente costituita? Quali sono gli oneri dell'amministratore in proposito? Nell'ipotesi di decesso del condomino è regolare la convocazione fatta «collettivamente e impersonalmente» agli eredi? Ed ancora, quali sono gli obblighi di ricerca in capo all'amministratore? Nel caso di alienazione dell'unità immobiliare, come si deve comportare l'amministratore?

Definita come l'insieme dei condomini che si riuniscono per prendere le decisioni necessarie a organizzare e programmare la vita condominiale, la convocazione dell'assemblea (art. 1136 c.c.) secondo le modifiche introdotte dalla legge di riforma all'art. 66 disp. att. c.c. deve avvenire mediante avviso di convocazione contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno. L'avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione, o se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa.
La possibilità di convocare l'assemblea in videoconferenza è di recente introduzione per il condominio. L'emergenza sanitaria da Covid-19, con i divieti imposti dalla normativa collegata per le riunioni in presenza, ha evidenziato la lacuna legislativa esistente per il condominio di poter ricorrere alla convocazione dell'assemblea in videoconferenza ove non espressamente prevista tale modalità nel regolamento di condominio. Il legislatore per ovviare a tale carenza è intervenuto inserendo nell'articolo 66 disp. att. cc. la previsione secondo la quale anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione (art. 66, comma 6, disp.att.cc.). La nuova disposizione normativa che inizialmente con la legge 13.10.2020 n.126 di conversione del d.l. 14.08.2020, n. 104 prevedeva l'unanimità dei consensi dei condomini per poter ricorrere alla modalità in videoconferenza è stata sostituita con la maggioranza degli stessi con legge 27 novembre 2020, n. 159 in sede di conversione del decreto-legge 7 ottobre 2020, n. 125 e in vigore dal 4 dicembre 2020.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (art. 66, comma 3, disp.att. c.c.).
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. È prevista la facoltà per l'amministratore di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituita (art. 66, comma 5, disp. att. cod. civ.).
Quanto alle modalità temporali, l'adempimento in parola deve avvenire almeno cinque giorni liberi prima, sebbene nulla vieti che il regolamento condominiale preveda un lasso temporale superiore. In ogni caso, l'omessa comunicazione, anche a uno solo dei condomini, non comporta nullità ma semplice annullabilità della delibera che, se non impugnata, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti.
L'amministratore, al fine di assicurare una regolare convocazione, è comunque tenuto a svolgere le indagini suggerite dall'ordinaria diligenza onde rintracciare i condomini non più presenti al precedente recapito. Senonché occorre tenere presente che con la riforma del condominio le attribuzioni dell'amministratore di condominio sono state ampliate e lo stesso ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 6, c.c. è tenuto a «curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili».
Nell'ambito della diligenza professionale richiesta dal mandato ad amministrare rientra per l'amministratore certamente la verifica della residenza o sede del condomino e ove tali dati manchino, l'amministratore deve richiederli al condomino interessato e può anche individuarli autonomamente attraverso ricerche anagrafiche, recandosi presso gli uffici pubblici di riferimento, senza che ciò costituisca una violazione della privacy (art. 33 D.P.R. 223/1989).
La giurisprudenza considera, nondimeno, regolare la «convocazione di un'unica assemblea condominiale» finalizzata a «decidere su una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti solo singoli condomini»; "riunione", quest'ultima, senza dubbio valida poiché non vietata da qualsivoglia disposizione normativa. L'avviso di convocazione deve, infine e obbligatoriamente, contenere il c.d. ordine del giorno, ossia l'elenco degli argomenti oggetto di discussione e di decisione. Si tratta, in pratica, di rispettare un'esigenza legittima di tutti coloro che prenderanno parte all'assemblea, in modo che condomini e terzi possano essere messi in condizione di votare su argomenti conosciuti, se presenti personalmente, oppure di dare indicazioni precise a chi, eventualmente, sia chiamato a rappresentarli in caso di assenza.

I partecipanti all'assemblea
Nell'ambito dei partecipanti, deve tuttavia distinguersi tra soggetti attivi e soggetti passivi, peraltro, deputati a svolgere ruoli totalmente differenti. Soggetti attivi sono coloro che la legge indica come legittimati a convocare l'assemblea ordinaria o straordinaria e tali sono, l'amministratore e i condomini, questi ultimi, però, ricorrendo i presupposti ex art. 66 disp. att. c.c., vale a dire i) in mancanza dell'amministratore (da intendersi nel senso di un'effettiva inesistenza del legale rappresentante dell'ente condominiale) nonché ii) nell'ipotesi di inerzia di costui nella convocazione di una seduta straordinaria necessaria ovvero domandata da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Rientra, invece, nella categoria di soggetti passivi chi dalla presenza di ben definite "situazioni" trae titolo per partecipare alle adunanze condominiali, come l'usufruttuario il cui diritto partecipativo e di voto è limitato agli affari attinenti l'ordinaria amministrazione e il mero godimento delle cose e dei servizi comuni (art. 67, comma 6, disp. att. c.c.) o qualora l'usufruttuario intenda eseguire opere straordinarie a proprie spese per rifiuto del proprietario o per ritardo senza giusto motivo (art. 1006 c.c.) o si tratti di lavori od opere riguardanti miglioramenti o addizioni (artt. 985 e 986 c.c.), perché in tal caso il diritto di voto spetterà all'usufruttuario anche se l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario, sia al nudo proprietario (art. 67, comma 7, disp. att. c.c. introdotto dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012).
Premesso che, in linea generale, tutti i condomini sono legittimati a partecipare all'assemblea, occorre a ogni modo chiarire talune particolari circostanze.

Il decesso del condomino
In proposito, si ritiene che nel caso di morte del condomino dovrà essere "invitato" in assemblea l'erede che abbia comunicato all'amministratore la propria qualità e che sia conosciuto dal condominio come tale. Infatti, correttezza vuole che l'erede si faccia conoscere, documentando la propria qualità e indicando generalità o indirizzo a cui inoltrare le convocazioni o, comunque, le comunicazioni future.
Aperta la successione, invece, per svariati motivi, spesso nessuno si "manifesta", con il conseguente rischio di un'impugnazione. Sul punto, due sono gli orientamenti formatisi.

a) Convocazione «collettivamente ed impersonalmente» agli eredi all'ultimo domicilio del defunto
A codesta tesi ha, a suo tempo, aderito la Suprema Corte, affermando che, persistendo l'inerzia di informativa da parte dei successori, giustamente l'amministratore indirizza l'avviso di convocazione «collettivamente ed impersonalmente» agli eredi presso l'ultimo domicilio del defunto, applicando così analogicamente l'art. 303, comma 2, c.p.c. il quale, in tema di riassunzione del processo, prevede - appunto - che, in caso di morte della parte, il ricorso potrà essere notificato, entro un anno dalla morte, collettivamente e impersonalmente agli eredi nell'ultimo domicilio del de cuius.

b) Convocazione all'ultimo domicilio del defunto
Con altra "opinione" si è, al contrario, ammesso che l'amministratore per effetto della mancata osservanza dell'onere di indicazione e dimostrazione della propria qualità a opera del "nuovo" condomino, non può indirizzare a lui la comunicazione dell'avviso di convocazione, sussistendo il semplice onere di sincerarsi in ordine all'avvenuta ricezione a opera di persona addetta a quel domicilio, poco importando che la stessa lo abbia, poi, fatto pervenire all'abitazione degli eredi.

Convocazione ai soli soggetti conosciuti
Ciò nonostante e in modo del tutto rivoluzionario l'esimio Consesso ha, però, preferito ritenere che l'amministratore - seppure a conoscenza del decesso del condomino - nulla è tenuto a inviare agli eredi fino al momento in cui costoro non abbiano espressamente reso nota la loro qualità . Difatti la previsione contenuta nell'art. 1136, comma 6, c.c. non imporrebbe alcun onere a carico dell'amministratore medesimo, il quale, a seguito della notizia della morte di un condomino, verrebbe semplicemente a conoscenza dell'apertura di una successione, nulla, invece, sapendo in merito ai soggetti «chiamati all'eredità»; l'individuazione del "subentrante" infatti non solo presupporrebbe il possesso di conoscenze che, raramente, l'amministratore è in grado di avere, ma parimenti comporterebbe l'espletamento di attività palesemente eccedenti quelle di sua competenza. Codesta pronuncia è, tuttavia, destinata a porsi in contrasto con altre anteriori, per mezzo delle quali - ritenuta imprescindibile la convocazione assembleare nei confronti di tutti i condomini - il rappresentante dell'ente condominiale sarebbe, pertanto,tenuto a svolgere ogni indagine suggerita dall'ordinaria diligenza così da garantire una regolare convocazione.
Un concetto, quest'ultimo ribadito anche nella motivazione dell'importante sentenza con cui le Sezioni Unite della Cassazione hanno affermato che, allorquando nei rapporti fra il condominio e i suoi singoli partecipanti difettino le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, all'amministratore è addirittura inibito dar corso ad azioni giudiziali di recupero coatto delle spese deliberate e rimaste impagate giacché legittimato passivo è, solamente, il "vero" proprietario dell'unità abitativa.

La vendita dell'unità abitativa
Più "lineare" è, al contrario, la convocazione dei nuovi acquirenti nell'ipotesi di vendita dell'immobile, rispetto alla quale si ritiene che fino a quando l'amministratore non abbia contezza dell'alienazione l'avviso di convocazione deve essere rivolto al venditore quale effettivo condomino, considerato che solo nel momento in cui il trasferimento de quo è reso noto, l'acquirente acquisirà lo status di condomino, subentrando nei diritti e nei doveri propri del venditore. Invero e, secondo l'insegnamento della Suprema Corte, costui «(...) non può dolersi di non essere stato invitato a partecipare all'assemblea (...) finché non abbia notificato o almeno comunicato (...) l'avvenuto passaggio di proprietà», attraverso l'esibizione di idonea documentazione.

Considerazioni conclusive
In definitiva, se nulla quaestio nel caso di compravendita immobiliare, dubbi permangono, invece, su chi convocare in assemblea nell'ipotesi di decesso del condomino. Pur apprezzando il tentativo di esonerare l'amministratore da inespressi obblighi, è difatti impossibile non immaginare le conseguenze derivanti dal mancato inoltro della relativa convocazione; omissione certamente integrabile una palese violazione del fondamentale dovere di diligenza ordinaria e minimale.