Il mantenimento dell'agevolazione del registro sulla prima casa nel caso di vendita infra-quinquennale. Basta la data certa, non occorre la trascrizione.

Nota a Corte di Cassazione, Sezione TRI, Civile Ordinanza del 13 maggio 2021, n. 12813/21

Si sta recentemente imponendo il tema della vendita e riacquisto della prima casa e delle condizioni per non perdere l'agevolazione ottenuta.

L'Agenzia delle Entrate, corroborata dall'interpretazione letterale che la Cassazione ha dato dell'art. 1 Nota II bis comma 4 della parte prima della Tariffa allegata al TU dell'imposta di registro (DPR 131/86) sta inviando avvisi di liquidazione (accertamenti a tutti gli effetti) a coloro che beneficiando dei requisiti di cui alla lettera a) hanno poi proceduto alla vendita della "prima casa" riacquistandone un'altra nel medesimo comune in cui hanno la residenza, ovvero in quello in cui lavorano.

Tuttavia la Corte, già in passato ma con più frequenza da metà dello scorso anno (sentenza 11221/20) sino alla recente sentenza 18939/21 (commentata su NT plus Diritto del 19 luglio 2021) non ha mancato di evidenziare che il presupposto per il mantenimento dell'agevolazione in caso di vendita e riacquisto della "prima casa" è diverso da quello richiesto per beneficiare inizialmente dell'agevolazione stessa.

Per beneficiare occorre (tra l'altro) che l'immobile sia nel medesimo comune in cui l'acquirente ha (o stabilisca entro diciotto mesi) la residenza o l'attività.

Per non perdere il beneficio ottenuto, in caso di rivendita entro i cinque anni, occorre che entro un anno dall'alienazione il contribuente "proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale". Non è quindi sufficiente che l'immobile si trovi nel medesimo comune di residenza, ma occorre che ci si vada ad abitare. Concetto che richiama quello previsto dall'art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, ai sensi del quale le cessioni di beni immobili acquistati (o costruiti) da non più di cinque anni generano plusvalenze (redditi diversi), a meno che si tratti di unità immobiliari che per la maggior parte del periodo tra l'acquisto e la vendita sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Altra differenza, risultante dal testo di legge, è che l'agevolazione si applica al diritto di proprietà o altri diritti reali di godimento, mentre perché il riacquisto sia ostativo alla decadenza occorre che sia acquistata la proprietà: Cass. 17148/18 ha escluso che l'acquisto della nuda proprietà eviti la decadenza, non essendo la nuda proprietà titolo idoneo per adibire l'immobile ad abitazione principale; col che ci si potrebbe interrogare se conclusioni diverse si possono ottenere per l'usufrutto (se interpretazione analogica del riacquisto della proprietà no, se interpretazione estensiva-sistematica sì).

Proprio il confronto della disposizione riguardante il registro con quella riguardante le imposte dirette mette in risalto l'infelice formulazione della prima.

Innanzitutto, nell'art. 67 TUIR si prevede che l'unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale del cedente "o dei suoi familiari", mentre nella Nota II bis.4 dell'art. 1 della Tariffa si parla di immobile da adibire a "propria" abitazione principale.

Ma soprattutto ciò che rende perplessi è la parte del presupposto che non riguarda un elemento temporale certo, ma un'intenzione: immobile "da adibire" a propria abitazione principale. Mentre nell'art. 67 TUIR il dato temporale è certo, riguardando il passato ("nella maggior parte del periodo in cui si è stati proprietari dell'immobile"), nella disposizione sull'imposta di registro il dato temporale è certo quanto al riacquisto ("entro un anno dalla vendita"), ma non quanto all'adibirlo ad abitazione principale.

Entro un anno deve essere riacquistato un immobile "da adibire" ad abitazione principale. Ma entro quanto tempo deve essere adibito ad abitazione principale? La norma non lo dice.

A stretto rigore l'interpretazione letterale non consentirebbe di sostenere che ciò debba avvenire entro lo stesso termine di un anno, altrimenti la norma avrebbe detto "entro un anno proceda all'acquisto di altro immobile e lo adibisca a propria abitazione principale". Invece, dicendo acquisto di altro immobile "da adibire" ad abitazione principale, sembra non escludere la possibilità che in seguito al tempestivo riacquisto vi sia un'attività di ristrutturazione che si protrae oltre l'anno.

Nonostante questo, la Corte di Cassazione è stata categorica (sentenza 34572/19) nell'affermare che non rileva una mera dichiarazione di intenti, in quanto si tratta di "un vero e proprio obbligo nei confronti del fisco di adibire la casa ad abitazione principale".

Per Cass. 13343/16 occorre che entro l'anno l'acquirente risieda "anagraficamente nell'abitazione acquistata". Coi suestesi principi di diritto da parte della Corte in realtà si supera il dato testuale (che invece si ha cura di richiamare per rimarcare la differenza tra i presupposti per l'ottenimento dell'agevolazione ed il presupposto per la non decadenza) al fine di evitare in radice la necessità di verificare se effettivamente il contribuente sia in seguito andato ad abitare nell'immobile, entro un tempo che la norma non definisce.

Il riacquisto di un immobile entro l'anno e l'approvazione entro lo stesso termine da parte del Comune di un progetto di ristrutturazione, cui segua effettivamente la ristrutturazione e l'ingresso (ancorché oltre l'anno) nell'abitazione ristrutturata quale abitazione principale, dovrebbe in realtà rispettare i parametri per non perdere l'agevolazione.

Tuttavia, le succitate sentenze inducono prudenza. Ed ancor più induce prudenza Cass. 24792/14 che ha giudicato della realizzazione di un'abitazione su un terreno di proprietà.

Ritenendo le due ipotesi (acquisto di un'abitazione e realizzazione della stessa sul proprio terreno) equivalenti, la Corte ha osservato che la decadenza non si era verificata in quanto la costruzione era stata ultimata entro l'anno dalla vendita del precedente immobile.

La stessa Cass. 24792/14 ha ritenuto che non fosse ostativo al mantenimento dell'agevolazione il fatto che il terreno era stato acquistato prima della vendita del primo immobile (quello originariamente beneficiato dell'agevolazione).

È giocoforza chiedersi se ciò possa valere anche per il caso di acquisto dell'unità immobiliare (anziché del terreno) da adibire ad abitazione principale, se cioè l'unità possa essere acquistata anche "prima" della vendita dell'immobile originario.

La previsione per cui il secondo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita del primo immobile sembrerebbe soddisfatta, non essendo richiesto il reimpiego delle somme ricavate dalla vendita (ragionamento seguito dalla Corte, nel caso del terreno, per respingere l'eccezione dell'Agenzia secondo cui il fatto che l'acquisto era precedente alla vendita sarebbe stato ostativo al mantenimento dell'agevolazione).

In questo panorama, Cass.18813/21 si è pronunciata in punto alla necessità o meno della trascrizione nei pubblici registri immobiliari, entro un anno dalla vendita del primo immobile, dell'atto di acquisto del secondo immobile.

Il contribuente entro un anno dalla vendita del primo immobile aveva acquistato un altro immobile, ma il contratto di acquisto era stato solamente registrato e non trascritto. La Corte ha ritenuto che ciò sia sufficiente ad impedire la decadenza, non essendo richiesta la trascrizione. Principio senz'altro da condividere stante la differenza tra l'istituto della trascrizione ed il concetto di data certa.

La trascrizione dell'atto di acquisto nei pubblici registri immobiliari conferisce senz'altro data certa, ma ha altresì una funzione ulteriore (la sua vera funzione), cioè quella di dirimere il conflitto tra più aventi diritto, come previsto dall'art. 2644 c.c., che nulla ha a che vedere con quanto richiesto dal DPR 131/86.

Quello che occorre per non perdere l'agevolazione è che l'atto di acquisto abbia data certa, opponibile all'Agenzia, antecedente allo scadere dell'anno dalla vendita del primo immobile e la data certa è senz'altro conferita (oltre che dalla trascrizione, se l'acquisto viene trascritto) dalla registrazione del contratto, così come espressamente previsto dall'art. 2704 c.c..

a cura dell'Avv. Maurizio Conti, Partner 24ORE Avvocati