Immobili comunali: solo l'erede che subentra nella locazione può fare l'opzione d'acquisto
La Corte di cassazione con la sentenza depositata ieri n. 12916/15 ha confermato l'esclusione dell'erede non convivente - dal diritto a esercitare l'opzione di acquisto «agevolato» dell'immobile popolare. Non scatta, infatti, la successione nel contratto di locazione per gli eredi che non siano in stabile convivenza col dante causa. E a nulla valgono gli adempimenti successivi all'evento, come il trasferimento nella residenza locata, perché si costituisca a posteriori il diritto al subentro che è invece un effetto giuridico istantaneo all'evento morte. Anzi, nel caso specifico, il trasferimento successivo all'evento è stato valutato come tentativo postumo di costruire un requisito necessario per legge, ma di fatto inesistente in capo all'erede.
Maggiore rilevanza alla convivenza che alla residenza - Roma Capitale ha così avuto ragione, in tutti e tre i gradi di giudizio, contro la pretesa della ricorrrente di vedersi riconoscere - in qualità di erede e quindi di conduttore - il diritto all'acquisto dell'appartamento sul quale il titolare della locazione poteva esercitare l'opzione nell'ambito di un'operazione di dismissione agevolata del patrimonio immobiliare comunale.
Le regole per l'esercizio dell'opzione d'acquisto - contenute in due delibere (nn. 139/01 e 650/03) - attribuivano il diritto tanto al conduttore quanto ai soggetti stabilmente conviventi e residenti con questo da almeno 5 anni. Mentre nel caso concreto la ricorrente aveva trasferito la residenza nell'appartamento della madre solo successivamente alla sua morte. Il che - essendo la figlia un erede legittimo - è stato letto a contrario dai giudici, cioé come indizio della mancanza di titolarità all'acquisto non essendo il dato anagrafico un requisito formale necessario su cui si fonda il diritto al subentro nella locazione.
Le motivazioni giuridiche - Legittima quindi la richiesta del Comune di rilascio dell'immobile detenuto senza titolo e illegittima quella dell'erede a ottenere tramite sentenza l'esecuzione specifica a concludere il contratto in base all'articolo 2932 del Codice civile. E, infatti, nei due gradi di merito, nessun obbligo specifico per il Comune di Roma alla vendita dell'immobile è stato prescritto dai giudici. La Cassazione conferma perciò che la ricorrente avrebbe avuto diritto a subentrare come conduttore dell'immobile, solo soddisfacendo le prescrizioni contenute nella legge 392/1978, che disciplina le locazioni degli immobili urbani destinati a uso abitativo, e in particolare il suo articolo 6 che disciplina la successione nel contratto e la riconosce solo agli eredi, parenti o affini che siano «abitualmente» conviventi con il de cuius.
Corte di Cassazione – Sezione III – Sentenza 23 giugno 2015 n. 12916
