La disciplina delle ReoCO a tutela del rimborso dei crediti deteriorati

Quando istituti di credito o banche effettuano dei prestiti, si trovano a dover fare i conti con la possibile crisi dei propri debitori, e, nello specifico, con la svalutazione dei beni di questi ultimi quando vengono venduti ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato per restituire le somme ai creditori.

Il legislatore ha cercato di introdurre un rimedio alla svalutazione dei beni che solitamente si verifica nelle lunghe mire del processo esecutivo, apportando delle modifiche alla Legge 130 del 1999 ed inserendo una disciplina specifica sulle ReoCO nel 2017 e poi un regime fiscale più favorevole con la Legge di bilancio del 2019 .

Le ReoCO (Real Estate Owned Company) sono delle società di capitali, anche dette società veicolo d'appoggio che collaborano con le c.d. Special Purpose Vehicle (SPV130).

Le società veicolo si inseriscono nel processo di cartolarizzazione dei crediti, che viene ad instaurarsi quando banche o istituti di credito ritengono che i crediti concessi ai debitori siano diventati degli NPL (Non Performing Loans) e quindi che siano ormai non recuperabili; i creditori sono già certi che i debitori non saranno in grado di far fronte alle proprie obbligazioni e per questo motivo un NPL viene classificato come inadempienza sicura.

Gli NPL vengono venduti dagli istituti di credito (Originator) ed acquistati dalla SPV130 che, mediante l'emissione di titoli c.d. ASB (Asset Backed Securities) e la loro collocazione sul mercato, cerca di ottenere le risorse necessarie per l'acquisto.

Una volta acquisiti tali titoli, le SPV130 possono gestire da sé le operazioni di recupero o creare una o più società veicolo d'appoggio che hanno "come oggetto sociale esclusivo il compito di acquisire, gestire e valorizzare, nell'interesse esclusivo dell'operazione di cartolarizzazione, direttamente o attraverso una o più ulteriori società veicolo d'appoggio, autorizzate ad assumere, totalmente o parzialmente, il debito originario, i beni immobili e mobili registrati nonché gli altri beni e diritti concessi o costituiti, in qualunque forma, a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione" ( cfr. art. 7.1 co.4 ) .

Diventando titolare degli immobili, con la finalità di valorizzarli e venderli ottenendone una somma quanto più elevata possibile, la ReoCo assume su di sé anche il rischio della gestione di tali assets.

I beni e i diritti trasferiti alla ReoCO o le somme in qualsiasi modo derivanti dalla detenzione, gestione o dismissione dei beni e diritti ottenuti, sono dovuti dalla società veicolo d'appoggio alla società di cartolarizzazione.

Tali somme costituiscono un patrimonio separato e sono destinate al soddisfacimento dei diritti incorporati dai titoli emessi e al pagamento dei costi dell'operazione.

La legge prevede, inoltre, un particolare regime derogatorio in materia fiscale, disponendo l'applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa, per un valore pari a 200,00 euro in differenti ipotesi.

Tra queste rientrano gli atti e i provvedimenti volti al trasferimento della proprietà o di altri diritti reali, anche di garanzia, sui beni immobili acquistati dalla società veicolo di appoggio nell'ambito dell'operazione di cartolarizzazione a favore di soggetti che svolgono o non svolgono attività di impresa.

Nonostante la disciplina normativa presenti ancora alcune lacune e obblighi le parti a definire alcuni aspetti autonomamente, lascia ben sperare sulla possibilità di avere una più veloce e semplice dismissione dei crediti deteriorati.

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*A cura di Manuel Alessandro Deamici e Elena Lauricella, Cocuzza & Associati

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