Tabelle millesimali: le modifiche vanno deliberate con il consenso di tutti i condomini
La deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è prevista nella legge, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinati in base a una valutazione tecnica. L'atto di approvazione della tabella, che non ha natura negoziale, fa capo a una documentazione ricognitiva di tale realtà. La eventuale approvazione delle nuove tabelle per facta concludentia, conseguente alla applicazione continuata negli anni della modifica delle tabelle millesimali deve manifestarsi in un comportamento univoco dal quale possa, senza incertezze, desumersi una precisa volontà in tale senso dei condomini. Questi principi sono stati espressi dalla Cassazione con la sentenza 13296/2015.
L’allegazione delle tabelle millesimali - Nello stesso ordine di idee, e, in particolare, per l'affermazione che le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti, poiché i condomini, anche in mancanza di tale regolamento, sono liberi di accordarsi tra loro ai fini della ripartizione di tutte o alcune delle spese comuni, purché sia rispettata, a norma dell'articolo 1123 del Cc, la quota posta a carico di ciascuno in proporzione al valore della rispettiva proprietà esclusiva, la formazione delle tabelle millesimali, inoltre, tranne quando queste siano state allegate a un regolamento contrattuale, non richiede forma scritta ad substantiam, essendo desumibile anche da facta concludentia, Cassazione, sentenze 10 febbraio 2009 n. 3245, 27 marzo 1998, n. 325 e 17 maggio 1994, n. 4814.
In termini opposti, la adozione di nuove tabelle millesimali a modifica di quelle allegate a regolamento contrattuale deve essere deliberata con il consenso di tutti i condomini e, in presenza di espresso dissenso, non può ritenersi prevalere una volontà diversa, tacita o presunta, essendo quest'ultima di per sé intrinsecamente equivoca, Cassazione, sentenza 8 aprile 2005, n. 8863 (in Arch. locaz. e cond., 2006, 415, con nota di De Tilla M., La modifica delle tabelle millesimali), che ha cassato la sentenza della corte di merito che aveva ritenuto al riguardo sufficiente la circostanza che i condomini ricorrenti, partecipando alle assemblee per tre anni ed effettuando i pagamenti in conformità delle nuove tabelle, avessero manifestato per facta concludentia quel consenso che avevano espressamente negato in occasione della relativa delibera condominiale.
La maggioranza qualificata - Sulla prima parte della massima, nel senso che in tema di condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, Cassazione, sex. un., sentenza 9 agosto 2010, n. 18477 (in Guida al diritto, 2010, f. 38, p. 40, con nota di Piselli M., Per approvare le tabelle millesimali del condominio sufficiente in assemblea la maggioranza qualificata. Chi si sente danneggiato dalla valutazione può sempre chiedere la revisione), secondo cui, pertanto, il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, Cc.
Per il rilievo, ancora che il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi - la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari - e consente sempre di valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio, Cassazione, ordinanza 9 agosto 2011, n. 17115, nonché sentenza 17 febbraio 2005, n. 3264.
Corte di cassazione – Sezione II civile – Sentenza 26 giugno 2015 n. 13296
