Legittimo il contratto mutuo fondiario anche se supera il valore dell'immobile
Nota a sentenza della Suprema Corte con pronuncia n. 7949 del 2023.
E' valido il contratto di concessione di credito a medio/lungo termine garantito da ipoteca di primo grado sugli immobili, anche qualora sia finanziato più dell'80% del valore dell'immobile; questo il principio statuito dalla Suprema Corte con recente pronuncia n. 7949 del 2023.
Detta percentuale di ammontare massimo del finanziamento per mezzo di mutuo fondiario è stata stabilita in applicazione dell'art. 38 comma 2 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria.
Richiamando tale disposizione i beneficiari di un mutuo fondiario avevano proposto opposizione al precetto con cui una banca aveva intimato il pagamento del debito contratto per l'acquisto di un immobile, deducendo la nullità del contratto a fronte di un finanziamento concesso per un ammontare superiore al valore dell'immobile compravenduto.
Sia il Tribunale che la Corte d'Appello avevano accolto l'opposizione, dichiarando la nullità del contratto per violazione di norme imperativa. La Banca ha proposto ricorso in Cassazione sostenendo, fra gli altri, che il superamento dei limiti di finanziabilità non poteva determinare la nullità dell'intero contratto.
Tale argomentazione è stata sostanzialmente accolta dai Giudici di legittimità i quali - dopo aver ricostruito i diversi orientamenti che si erano susseguiti in materia - hanno escluso che il citato art. 38 2° comma integri una norma imperativa a presidio della validità del contratto la cui violazione imponga la nullità del medesimo.
Il precetto normativo deve essere invece interpretato come regola con la quale si è demandata all'Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare un limite di finanziabilità nell'ambito di un sistema vigilanza prudenziale, cosicchè detta soglia costituirebbe un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto del contratto, avente valore di norma dispositiva derogabile dalle parti, senza conseguenze sulla validità del medesimo.
Pertanto il superamento di detto limite di finanziabilità - non rientrando tra gli elementi essenziali del negozio giuridico - non solo non determina alcuna nullità, ma non ha alcun effetto invalidante sulla connessa garanzia ipotecaria.
In tal modo si evita di pregiudicare proprio l'interesse che la norma intendeva proteggere, costituito dalla stabilità patrimoniale della banca e dal contenimento dei rischi nella concessione del credito, escludendo altresì che il contratto di mutuo fondiario possa essere declassato a semplice mutuo ipotecario, perdendo la disciplina speciale del privilegio.
Si tratta evidentemente di una pronuncia di notevole importanza proprio in ragione della diffusione di tale istituto quale strumento di finanziamento nel settore immobiliare.
*a cura dell'avv. Vittorio Provera, Trifirò & Partners Avvocati
