Accettazione della proposta di acquisto di un immobile tramite PEC e sorti del contratto

Con l’ordinanza 24 luglio 2023, n. 22012, la Corte di Cassazione si è occupata di firme elettroniche nell’ambito della conclusione di contratti aventi ad oggetto diritti reali immobiliari.

Nel caso di specie, una persona aveva concluso una proposta irrevocabile d’acquisto relativa ad un immobile, tramite agenzia immobiliare.

Il termine di efficacia della proposta irrevocabile era fissato al 27 aprile successivo.

In data 22 aprile, il venditore destinatario della proposta inviava sia una e-mail sia un telegramma al potenziale acquirente, comunicando che la proposta di acquisto era stata accettata, senza tuttavia inviare il testo del contratto debitamente sottoscritto.

Scaduto il termine del 27 aprile senza aver ricevuto il contratto controfirmato, il proponente acquirente si riteneva libero e svincolato dalla proposta, e rifiutava di corrispondere la provvigione al mediatore immobiliare, ritenendo che nessun affare potesse dirsi concluso.

L’agenzia immobiliare agiva allora per il pagamento della propria provvigione, e su tale domanda si innesta la valutazione dei giudici circa il perfezionamento del contratto.

L’agenzia immobiliare sosteneva che il contratto dovesse dirsi regolarmente perfezionato con l’invio della email e del telegramma comunicanti l’accettazione, sebbene la firma sul contratto fosse stata apposta per accettazione dal venditore dopo la scadenza del convenuto termine di efficacia della proposta.

Nel dichiarare inammissibile il ricorso, la Cassazione ha comprensibilmente confermato la sentenza della Corte di Appello, e cioè che, avendo ad oggetto diritti reali immobiliari, il contratto avrebbe dovuto avere la forma scritta a pena di nullità ai sensi dell’art. 1350 del Codice Civile.

Nel caso di specie, l’accettazione (o la conferma dell’accettazione) trasmessa via email o via telegramma non hanno integrato il requisito della forma scritta.

L’email di posta elettronica certificata, infatti, non conteneva in allegato il contratto in formato .pdf sottoscritto con firma qualificata o digitale, sottoscrizione richiesta dall’art. 20 del Codice dell’Amministrazione Digitale ai fini della validità dei contratti aventi ad oggetto diritti reali immobiliari.

Il semplice testo contenuto nel messaggio di PEC, infatti, non può dirsi sottoscritto con firma digitale o qualificata.

Anche il telegramma, pur costituendo un documento scritto, è privo della sottoscrizione del mittente, e dunque è inidoneo a integrare una valida accettazione di un contratto avente ad oggetto un bene immobile.

Di conseguenza, le accettazioni trasmesse via email e telegramma devono considerarsi nulle, mentre l’eventuale accettazione intervenuta dopo la scadenza del termine di efficacia della proposta dovrà considerarsi inefficace.

L’inefficacia dell’accettazione si ripercuote sul diritto dell’agente immobiliare di ottenere la provvigione per l’intermediazione svolta.

Secondo la Cassazione richiamata, quindi, in mancanza di valido contratto concluso tra le parti intermediate, l’affare non può dirsi concluso, e nessuna provvigione sarà dovuta al mediatore.

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*A cura di Alessandro Candini, DigitalMediaLaws

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