Affitto: validi tutti i contratti non registrati prima del 2005

I contratti di locazione non registrati sono validi se stipulati prima del 2005. Lo ha detto la Cassazione (ordinanza n. 23192/2019) chiarendo che la norma che impone la registrazione del contratto di affitto si applica soltanto a partire dalla sua entrata in vigore e non retroattivamente.

La vicenda - Il caso concreto vedeva impugnare innanzi alla Suprema Corte la sentenza della Corte d'appello di Genova che aveva respinto il gravame avverso la decisione del tribunale della città della Lanterna, il quale aveva escluso l'applicabilità delle disposizioni di cui alla legge finanziaria 2005 (articolo 1, comma 346, legge n. 311/2004) e al Dlgs n. 23/2011 giudicando valido un contratto di locazione stipulato nel 2003 ma mai registrato.

Contratti di affitto non registrati: lo spartiacque del 2005 - Per gli Ermellini, il giudice d'appello ha ragione. La previsione dell'articolo 1, comma 346, della legge n. 311/2004, a tenore del quale i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati, scrive la Corte, «si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, giusta il criterio generale di cui all'art. 11 delle preleggi e considerata l'assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso».
La Corte Costituzionale, rammentano inoltre dal Palazzaccio, con la sentenza n. 87 del 2017, «ha affermato che i commi 8 e 9 dell'art. 3 del d.lgs. n. 23 del 2011 assumevano particolare rilievo nel contesto normativo in cui si andavano a collocare, poiché l'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 - prescrivendo che i contratti di locazione, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati - aveva così elevato la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ. in aderenza ad un principio generale di inferenza/interferenza dell'obbligo tributario con la validità del negozio».
Per cui, l'intervento legislativo di cui al Dlgs n. 23 del 2011 aveva operato una sorta di convalida di un "contratto nullo per difetto di registrazione" conformando esso stesso il sottostante rapporto giuridico quanto a durata e corrispettivo.
Conseguentemente, il collegamento tra le norme indicate è stato correttamente colto dalla Corte territoriale, con la precisazione che le disposizioni in parola «non trovano comunque applicazione ai contratti stipulati prima della loro entrata in vigore». Da qui il rigetto del ricorso.

Corte di Cassazione – Sezione VI-3 – Ordinanza 17 settembre 2019 n. 23192