Attività di casa vacanze in forma imprenditoriale: la locazione è di sei anni, nulla la clausola 4+4

La vicenda in esame riguarda uno degli argomenti di maggiore attualità in materia locatizia, in particolare la durata dei contratti di locazione in caso di affitto di immobili a destinazione abitativa, locati a soggetti che esercitano attività di casa vacanza in forma imprenditoriale.

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. la società conduttrice chiedeva al Tribunale di Roma di accertare e dichiarare l’applicazione della disciplina della locazione degli immobili destinati ad attività commerciali alberghiere ed assimilabili, e dichiarare, conseguentemente, la nullità della clausola contrattuale prevista nei contratti nella parte in cui prevedeva la durata di anni quattro rinnovabili, in violazione della norma che fissa per le attività commerciali alberghiere la durata minima di nove anni.

A sostegno della domanda, la ricorrente evidenziava come l’originaria conduttrice svolgeva attività di casa vacanze. La stessa cedeva poi il ramo di azienda con i relativi contratti di locazione in favore della cessionaria, che cedeva ancora successivamente alla ricorrente, che subentrava in tutto e per tutto nei contratti di locazione stipulati ab origine.

La locatrice si costituiva in giudizio eccependo il difetto di legittimazione attiva della ricorrente, in quanto non subentrata a suo avviso nel contratto in conformità delle disposizioni di cui all’art. 36 della L. 392/78 e contestando l’applicabilità del termine di durata previsto per le locazioni alberghiere, insistendo per il rigetto della domanda.

Il Giudice, Dott.ssa Roberta Nardone, evidenziava dapprima come dalla documentazione in atti si poteva evincere che era intervenuta cessione di azienda e che, peraltro, la locatrice era stata anche resa edotta con pec del novembre 2023.

Quanto alla durata contrattuale, le iniziali parti del contratto avevano scelto di fissare la durata della locazione ad anni quattro, rinnovabili per la stessa durata, ma comunque si trattava di locazione ad uso commerciale, posto che la destinazione indicata dalle parti era espressamente attività di casa vacanze e che le società succedutesi nella conduzione dell’immobile avevano avuto come oggetto proprio l’attività di affitto camere e casa vacanza, come desumibile dalla visura della Camera di Commercio di Roma. Tale attività pur assimilabile a quella alberghiera, si differenzia dalla stessa per le sue modeste dimensioni e in quanto la fornitura di eventuali servizi è marginale rispetto a quella di un albergo.

Il Giudice rilevava come l’attività posta in essere nell’immobile era comunque di natura commerciale, considerato che forniva prestazioni sul mercato di alloggi ammobiliati e provvisti di dotazioni di acqua e luce, dietro corrispettivo e per periodi più o meno brevi.

Ne deriva, in questo caso, la nullità della clausola che prevedeva la durata dei contratti in anni quattro, con applicazione dell’art. 27 della L. 392/78 con durata minima di sei anni per le locazioni commerciali.

Per questo motivo, il Giudice, accertava e dichiarava la nullità della clausola contrattuale che prevedeva la durata di anni quattro, rinnovabili per egual periodo, dichiarando che la durata effettiva del contratto era di sei anni, rinnovabili per altri sei anni.

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*A cura dell’Avv. Federico Bocchini, Studio Legale Bocchini Giglioni

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