Canone di locazione e pandemia, gli ultimi orientamenti giurisprudenziali

Come analizzato nei precedenti contributi dello Studio, la giurisprudenza è intervenuta in maniera non uniforme nell'affrontare le esigenze di tutela della classe dei conduttori di locali commerciali, aziende e rami di aziende.

Secondo un primo filone giurisprudenziale, il contesto emergenziale e i conseguenti provvedimenti restrittivi adottati dal Governo dovrebbero essere interpretati alla stregua di una causa di impossibilità sopravvenuta in grado di giustificare un momentaneo inadempimento del conduttore che non riesca, in ragione di ciò, a fare fronte ai propri impegni contrattuali (tra i primi v. Tribunale di Napoli, 17 aprile 2020 ). Su tali basi, è stato infatti inibito in via cautelare ad alcuni locatori di escutere le garanzie prestate dai rispettivi conduttori (cfr. inter alia decreto cautelare del Tribunale di Bologna del 12 maggio 2020 ).

Le argomentazioni testé descritte sono state ulteriormente sviluppate dalla giurisprudenza di merito successivamente emersa. E infatti, con ordinanza del 25 luglio 2020 , il Tribunale di Roma ha evidenziato sul punto come:
— sussista un'ipotesi di impossibilità della prestazione del locatore allo stesso tempo parziale (poiché è divenuto impossibile consentire al conduttore lo svolgimento della sua attività, ma è rimasto possibile l'uso dei locali) e temporanea (poiché l'inutilizzabilità è limitata nel tempo);
— trattandosi di "impossibilità parziale e temporanea, il riflesso sull'obbligo di corrispondere il canone sarà dunque quello di subire, ex art. 1464 c.c., una riduzione destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione [del locatore] potrà tornare a essere compiutamente eseguita".

Su tali basi, il Tribunale di Roma ha quindi ritenuto possibile disporre una riduzione del canone limitata al periodo di impossibilità parziale (i.e. durante il lockdown) nella misura del 70%.

Concordemente alla successiva ordinanza del Tribunale di Roma del 27 agosto 2020 :
— la crisi economica dipesa dalla pandemia e dalla chiusura forzata delle attività commerciali deve essere qualificata come "sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale; invero, nel caso delle locazioni commerciali il contratto è stato stipulato ‘sul presupposto' di un impiego dell'immobile per l'effettivo svolgimento di attività produttiva";
— seppur in assenza di una clausola di rinegoziazione, nei contratti a lungo termine gli obblighi dei contraenti dovrebbero restare validi a meno che non mutino le condizioni e i presupposti considerati al momento della stipula del contratto;
— in presenza di "una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, quale quella determinata dalla pandemia del Covid-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto";
— a fronte del rifiuto del locatore di rinegoziare il contratto alla luce del nuovo contesto fattuale, sarà necessario invocare la buona fede integrativa per riequilibrare il sinallagma contrattuale.

In tale contesto, il Tribunale di Roma ha accolto il ricorso cautelare del conduttore impossibilitato a pagare il canone di locazione a seguito della pandemia e dei connessi provvedimenti restrittivi, riportando in equilibrio il regolamento contrattuale.

Nella specie, il Tribunale di Roma ha disposto:
(i) per i mesi di aprile e maggio 2020 la riduzione del canone di locazione del 40%;
(ii) per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021 la riduzione del canone di locazione del 20%; (iii) la sospensione della fideiussione rilasciata a garanzia del pagamento dei canoni.

In tale variopinto contesto, non è certamente passata inosservata l' ordinanza del 16 dicembre 2020 con cui il Tribunale di Roma , rigettando l'opposizione del conduttore allo sfratto per morosità intrapreso dal locatore, ha disposto il rilascio dell'immobile. Nel caso di specie, il Tribunale di Roma ha osservato che:
—pur prendendo atto dell'eccezionalità della situazione e delle gravi ripercussioni economiche che ha comportato il Covid-19, il legislatore non avesse previsto alcuna forma di intervento normativo idoneo a incidere sui rapporti locatizi di natura privata, prevedendo esclusivamente forme di sgravio fiscale per i conduttori;
—il legislatore avesse quindi inteso confermare la perdurante validità ed efficacia dei vincoli contrattuali in essere, rimettendo alla eventuale volontà delle parti ogni eventuale modifica;
—non vi fosse quindi alcuna ragione per riconoscere una riduzione del canone in quanto "l'immobile [era] stato occupato anche durante la pandemia";
—l'impossibilità parziale di corrispondere il canone non sarebbe definitiva poiché una volta passata l'emergenza sanitaria, "l'immobile [sarebbe stato] nuovamente e totalmente utilizzabile" nei termini convenuti;
—la sospensione del pagamento del canone conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore. Circostanza che, nel caso di specie, non si verificava.

Sotto altro profilo, nel provvedimento in commento vi sono altresì una serie di interessanti considerazioni in merito alla legittimità costituzionale dei DPCM varati dal Governo.

Invero, secondo i rilievi del Giudice capitolino:
—non avendo forza di legge, un DPCM non dovrebbe poter porre limiti a libertà costituzionalmente garantite quali quelle di cui agli artt. 13, 16, 17 e 18 Cost.;
—nella Carta Costituzionale è contemplata un'unica ipotesi di attribuzione al Governo di poteri normativi speciali, ossia gli artt. 78 e 87 Cost. riguardanti la dichiarazione dello stato di guerra e i relativi effetti;
—la delibera adottata dal Consiglio dei Ministri del 31 gennaio 2020, con cui è stato dichiarato lo stato di emergenza in conseguenza del rischio sanitario, e i collegati provvedimenti attuativi sarebbero quindi incostituzionali;
—vi sarebbero ulteriori profili di illegittimità collegati:
(i) alla mancata indicazione di un termine di efficacia della normativa emergenziale, in quanto "la temporaneità appare in realtà solo formale";
(ii) al "ricorrente difetto di motivazione" dei provvedimenti censurati.

Non resta quindi che attendere gli ulteriori sviluppi giurisprudenziali per verificare se i principi di diritto richiamati nell'ultima ordinanza del Tribunale di Roma, certamente più favorevoli agli interessi del ceto dei locatori, saranno confermati o meno dalla giurisprudenza di merito successiva.

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*A cura di Arturo Meglio, Pierluigi Vingolo e Luisa De Florio, Studio Legale Associato K&L Gates