Compravendita immobiliare: prescrizione decennale solo per i vizi ammessi al momento della stipula del contratto

In materia di compravendita immobiliare occorre fare una distinzione tra i vizi del bene che sono stati ammessi e riconosciuti in sede di stipula del rogito notarile e quelli, invece, che si sono manifestati in seguito alla consegna del bene. E allora - spiega la Cassazione (ordinanza n. 3926/23) - mentre per i primi sussiste il termine di prescrizione decennale, per i secondi vale l'articolo 1495 del Cc riducendo, quindi, la garanzia per l'acquirente a un anno. Il riconoscimento dell'esistenza dei vizi e l'assunzione dell'obbligo di rimozione degli stessi contestualmente all'atto di compravendita, costituisce fonte di un'autonoma obbligazione (obbligo di eliminare i vizi), la quale si affianca all'originaria obbligazione di garanzia (garanzia d'acquisto), senza estinguerla. Tale obbligazione (che poi è il frutto della sovrapposizione di una doppia obbligazione), pertanto, è sottoposta n on già ai termini di prescrizione e decadenza previsti per una delle due garanzie, ma all'ordinario termine di prescrizione decennale contemplato per l'inadempimento contrattuale. Nella vicenda la Corte d'appello ha ritenuto che gli attori avessero agito per ottenere il risarcimento sia dei danni causati dai vizi già presenti al momento della stipula del contratto che per quelli che si erano manifestati successivamente. Si legge nella decisione della Cassazione che per questi ultimi vizi il termine legato alla consegna dell'immobile non può essere decennale: viene puntualizzato che in tema di compravendita l'azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia ex articolo 1495 Cc (garanzia dal momento della consegna del bene), si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio.