Condominio e disciplina a tutela dei consumatori

la QUESTIONE
Qual è la natura giuridica del condominio? Che legame c'è tra le proprietà individuali e le parti comuni? Che rapporto esiste tra il condominio e l'amministratore? Quest'ultimo rientra nella categoria dei "professionisti" così come intesa dal Codice del consumo? È applicabile al condominio la disciplina a tutela dei consumatori?

La disciplina speciale dettata a tutela dei consumatori, in modo organico con la legge n. 281/1998 e ora con il D.Lgs. n. 206/2005 , è volta alla protezione del soggetto debole del rapporto contrattuale, cioè di colui che conclude il contratto non supportato dalla preparazione professionale che è propria dell'altro contraente. Sin dalle prime formulazioni si è discusso sulle definizioni di "consumatore" e "professionista", in quanto dalla loro corretta identificazione deriva l'applicabilità o meno della normativa speciale all'accordo sottoscritto. Indubbi vantaggi per il consumatore sono la presunzione di vessatorietà di alcune tipologie di clausole, il diritto di recesso entro un determinato periodo per la sottoscrizione di contratti fuori dai locali commerciali, la possibile esclusività della competenza al foro del domicilio del consumatore, il diritto ad avere una corretta e comprensibile informazione sui prodotti e sui servizi che si comprano, e molti altri diritti e vantaggi.

Definizione di consumatore

Ai sensi dell'art. 3 del D.Lgs. n. 206/2005, così come modificato dal decreto legisaltivo 23 ottobre 2007, n. 221, consumatore (o utente) è la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta.Tale definizione riprende sostanzialmente quella presente nell'art. 1469 bis, comma 2, c.c. (inserita dall'art. 25 della legge n. 52/1996 che ha attuato la dir. n. 93/13/Cee).

Sulla base della semplice lettura della disposizione normativa si evidenzia che consumatore è soltanto una persona fisica, e non può pertanto essere "consumatore" una persona giuridica. Ci si è però chiesti, e ci si chiede tuttora, come debba essere considerato il condominio negli edifici. Dalla risposta che si dà a questa domanda dipende l'applicabilità o meno al condominio della normativa specifica per i consumatori.

Natura giuridica del condominio

Sulla natura giuridica del condominio si è scritto molto, ipotizzando e sostenendo le teorie più differenti. La miglior dottrina raggruppa, da un lato, le teorie c.d. collettivistiche, dall'altro le teorie c.d. individualistiche.

Le teorie individualistiche...

Per le teorie individualistiche, il condominio è una derivazione delle proprietà individuali alle quali le parti comuni dell'edificio sono funzionalmente legate. Tra le varie ipotesi (che verranno brevemente analizzate più avanti) la più convincente, ma comunque lontana dal dato normativo, è quella conosciuta come teoria della pertinenza: le proprietà esclusive sono considerate "cosa principale" al cui servizio le parti comuni sono destinate in modo durevole, con una relazione di complementarietà funzionale (cfr. art. 817 c.c.). Per quanto decisamente acute, le varie teorie individualistiche contrastano con l'esplicito dato normativo secondo il quale alcune parti dell'edificio sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano.

...e quelle collettivistiche

Per le teorie collettivistiche, al contrario, il dato normativo è lo spunto per andare oltre quello che il legislatore ha voluto dire. Tali teorie considerano il condominio o come un ente collettivo dotato di personalità giuridica, che si pone come una figura nuova, tra la proprietà individuale e la persona giuridica, titolare di una proprietà collettiva; o come ente di gestione, non ontologicamente distinto dai singoli condomini, ma dotato di una certa autonomia e capacità, tanto da essere in grado di gestire la proprietà comune tramite i propri organi (assemblea e amministratore). Tale ultima teoria è quella maggiormente seguita nella giurisprudenza, seppur frutto di una forzatura del dato normativo.

Le teorie miste

Esistono poi altre teorie, c.d. miste, che cercano di contemperare le esigenze pratiche con la disciplina vigente, appoggiandosi ora alle teorie individualistiche ora a quelle collettivistiche. Forse la migliore tra queste è la teoria che, partendo dalla collocazione della disciplina del condominio nel titolo sulla comunione, considera il condominio una forma speciale di comunione. Le ovvie differenze con la comunione sono tutte evidenziate e disciplinate dalle norme del Codice civile, ma per quanto non contemplato l' art. 1139 c.c. rinvia alla disciplina della comunione. Si avrà pertanto un condominio obbligatorio (perfino necessario) e permanente laddove la comunione è di per sé una condizione tendenzialmente temporanea; nel condominio si avranno proprietà esclusive strettamente legate a proprietà comuni, fino ad aversi rapporti di accessorietà tra esse.

Secondo una recente (condivisibile) formulazione, il modo più semplice per spiegare la natura del condominio e il rapporto tra le proprietà esclusive e le proprietà comuni è quello di considerare la mera coesistenza delle due tipologie di proprietà. Una coesistenza di fatto cui non segue una disciplina giuridica ad hoc, rimanendo sostanzialmente separato e distinto il regime giuridico. Ovviamente la coesistenza, come dato di fatto, deve essere tenuta in considerazione per l'applicazione delle norme specifiche e quindi, per esempio, le proprietà esclusive subiranno delle limitazioni per l'esistenza delle proprietà comuni. In tal modo, si potrà tenere distinta la disciplina delle proprietà esclusive dalla disciplina delle parti comuni, le quali sole rientrano nel concetto di condominio, che è una forma speciale di comunione.

L'amministratore di condominio

Dalla risposta che si è data alla precedente domanda sulla natura del condominio discende la qualificazione dell'amministratore. Se si considera il condominio dotato di personalità giuridica, o quanto meno di soggettività, allora l'amministratore è un organo di tale ente. Se invece si ritiene che il condominio non abbia personalità o soggettività giuridica di sorta, allora l'amministratore è un rappresentante volontario dell'assemblea dei condomini, e pertanto di ogni condomino singolarmente, munito di mandato che è l'atto di nomina ad amministratore. I limiti del mandato sono stabiliti per legge e possono essere modificati con decisione dei rappresentati. Ai fini della questione che qui si tratta, è interessante verificare se l'amministratore, organo o rappresentante del condominio che sia, debba essere considerato professionista e non consumatore. A tal proposito è utile distinguere tra colui che svolge occasionalmente l'attività di amministratore di condominio, magari perché anch'egli condomino, e colui che svolge in modo professionale e abituale, quale prevalente fonte di reddito, l'attività di amministratore. Quest'ultimo è sicuramente professionista e come tale, seppur non obbligato a iscriversi in registri, albi o elenchi, è soggetto obbligato alla tenuta delle scritture contabili prescritte dall'art. 1 comma 6, legge n. 516/1982. Al contrario, colui che svolge l'attività in modo non professionale, non è obbligato alla tenuta di alcuna scrittura contabile e non potrà in alcun modo essere considerato professionista.La riforma del condominio recata dalla legge n. 220/2013, pur non avendo istituito un albo professionale in cui l'amministratore di condominio deve essere iscritto, con l'introduzione dell'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile individua precisi requisiti morali e professionali necessari per lo svolgimento della attività di amministratore del condominio, sia nel caso di attività svolta individualmente che di attività svolta in forma societaria.

Ai sensi dell'articolo 71-bis disp. att. cod. civ., possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivita' di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Nel caso dell'amministratore professionista, sarà possibile concedere al condominio la maggior tutela per i consumatori, o invece la capacità del proprio amministratore sarà considerata tutela sufficiente e quindi verrà negata la natura di consumatore al condominio da questi rappresentato?

Applicabilità o meno della tutela specifica per i consumatori al condominio

Dall'analisi svolta si è visto che il consumatore è la persona fisica che agisce per scopi estranei alla propria attività imprenditoriale o professionale.

Secondo alcuni il condominio è un ente dotato di personalità giuridica, o quanto meno di soggettività, con degli organi, quali l'assemblea dei condomini e l'amministratore, che hanno il compito di curare gli interessi dell'ente; secondo altri il condominio non è dotato di alcuna personalità o soggettività, ma è un insieme di proprietà comuni che altro non sono che tanti diritti autonomi che si autolimitano; secondo altra teoria, il condominio altro non è che una forma speciale di comunione, in quanto tale privo di soggettività e personalità giuridica propria.

Per queste ultime due concezioni, pertanto, l'assemblea e l'amministratore non sono organi del condominio, ma la prima è la riunione di coloro che conservano la titolarità dei propri diritti, le cui decisioni, comunque, vincolano anche i dissenzienti e gli assenti; il secondo è il rappresentante dei condomini che gli conferiscono un mandato tramite la delibera che lo nomina.

L'amministratore può essere professionista o meno.

A questo punto pare possano configurarsi quattro diversi scenari:

a) condominio con personalità/soggettività - amministratore/organo - non professionista;

b) condominio con personalità/soggettività - amministratore/organo - professionista;

c) condominio senza personalità/soggettività - amministratore/rappresentante - non professionista;

d) condominio senza personalità/soggettività - amministratore/rappresentante - professionista.

Nelle ipotesi sub a) e b), vista la personalità giuridica, o quanto meno la soggettività riconosciuta al condominio, appare impossibile definire consumatore una persona giuridica, stante l'esplicito dato normativo di segno opposto. Per questo motivo risulta indifferente che l'attività di amministrazione sia esercitata da soggetto professionista o meno.

Nell'ipotesi sub c) appare invece possibile la qualificazione del condominio come consumatore.

Infatti laddove si consideri l'amministratore quale soggetto rappresentante dei condomini, in base alle norme sulla rappresentanza il rappresentante stipula in nome e per conto del rappresentato e il contratto posto in essere dal rappresentante produce effetti diretti in capo al rappresentato.I condomini-rappresentati sono indubbiamente persone fisiche che agiscono (per mezzo dell'amministratore-rappresentante) per scopi estranei alla loro attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta. Da ciò deriva l'applicabilità della disciplina a tutela dei consumatori anche per il condominio.

Nell'ipotesi sub d), rimanendo valide le considerazioni svolte per la situazione sub c), si deve però considerare la natura professionale del rappresentante e se questa possa influire o meno sull'applicabilità della disciplina a tutela dei consumatori.

Considerando la ratio del D.Lgs. n. 206/2005 indicata nell'art. 1, la disciplina specifica tende ad assicurare un elevato livello di tutela dei consumatori e degli utenti. Il consumatore, soggetto che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, è considerato soggetto "debole" del rapporto contrattuale e come tale meritevole di maggiore tutela.

Nel rapporto tra condominio e amministratore, visto come rapporto tra rappresentante e rappresentato, si deve notare come l'amministratore-rappresentante forma e dichiara al terzo una volontà propria, con facoltà di trattare nei limiti che gli sono conferiti dal condominio-rappresentato. In tal caso, se è vero che gli effetti del contratto sottoscritto dall'amministratore cadono direttamente sul condominio, è anche vero che la qualifica di professionista, e le capacità che tale qualifica presuppone, può essere considerata già di per sé una tutela adeguata e sufficiente per il condominio contraente, impedendo l'applicazione della tutela specifica per i consumatori, che verrebbe a rafforzare eccessivamente la posizione del condominio.

Discorso differente è da farsi laddove l'assemblea dei condomini privi l'amministratore di qualsiasi facoltà di trattare per un determinato affare. In tal caso l'amministratore non esprime una volontà propria, come fa il rappresentante, bensì è semplice nuncio della volontà del condominio. Le capacità dell'amministratore professionista, pertanto, non svolgono alcun ruolo nella conclusione del contratto, e il condominio può essere considerato a tutti gli effetti soggetto debole del rapporto, quindi "consumatore".

Considerazioni conclusive

Viste le premesse e le analisi fin qui svolte, non è possibile enunciare una risposta unica e omnicomprensiva al quesito posto. Dalla condivisione di un orientamento o di una teoria sulla natura del condominio discende a cascata (e secondo coerenza) l'applicabilità o meno della disciplina a tutela dei consumatori.

Così si avrà chi, ritenendo il condominio una persona giuridica o un ente con soggettività, non considererà applicabile la tutela propria dei consumatori, perché accettandola per il condominio dovrebbe essere estesa anche alle associazioni, alle fondazioni e così via.Al contrario ci sarà chi, ritenendo il condominio privo di personalità o soggettività, riterrà applicabile al condominio la normativa di cui si parla, in forza del fatto che il condominio è composto di persone fisiche che non agiscono per scopi imprenditoriali o professionali. Ci sarà forse anche chi - soluzione che qui si propone - considererà applicabile al condominio la disciplina specifica a tutela dei consumatori solo nel caso in cui questo sia amministrato da un soggetto non professionista che agisca per rappresentanza volontaria in nome e per conto dell'assemblea dei condomini in virtù di un mandato conferitogli collettivamente, ovvero da amministratore professionista che agisca in veste di mero nuncio della volontà espressa dall'assemblea. Negli altri casi non sarebbe applicabile la disciplina a tutela dei consumatori. È comunque importante sottolineare che nella pratica giurisprudenziale, come già più volte enunciato, l'indirizzo dominante è quello di individuare nel condominio un ente di gestione senza personalità giuridica che, rappresentando i singoli condomini, può essere definito "consumatore" in virtù della natura di consumatori dei suoi costituenti.