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Deposito cauzionale, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione anche per la copertura di importi non pagati

di Mirko Martini*

Il locatore potrà sottrarsi alla restituzione del deposito cauzionale qualora in sede giudiziale dimostri di aver subito qualunque tipo di danno e non solo quelle subiti dalla "res locata"

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Il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, attraverso apposita domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla "res locata", ovvero di importi rimasti impagati.

Questo è il principio affermato dalla Corte di cassazione con ordinanza del 5 gennaio 2023 n. 194.

Preliminarmente, giova soffermarsi sul concetto di deposito cauzionale, consistente in una forma di garanzia concessa a tutela del locatore che consiste nella dazione di una somma di danaro corrisposta dal conduttore al locatore, contestualmente alla stipulazione del contratto con la funzione di prestare idonea garanzia al locatore per gli eventuali inadempimenti del conduttore.

A livello di natura giuridica il deposito cauzionale è affine a quella del pegno irregolare, poiché oggetto dello stesso è un bene fungibile come il denaro, ovverosia un bene sostituibile con altri della stessa specie per lo stesso valore e con la stessa utilità, del quale il locatore potrà disporre liberamente fino alla conclusione del rapporto.

La normativa di riferimento in tema di locazione è la legge 27 luglio 1978, n. 392 (la cd. Legge dell'equo canone ) e nello specifico per il deposito cauzionale la Legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Sul punto è necessario comprendere quando è possibile trattenere il deposito cauzionale.

Nel momento del rilascio dell'immobile il deposito cauzionale deve essere restituito, ma è necessario che in tale ambito il rapporto tra locatore e conduttore si sia concluso positivamente senza alcuna pretesa risarcitoria in caso di danni o mancati pagamenti da parte del conduttore.

Infatti, in mancanza di una convergenza tra le parti, il locatore agendo in giudizio potrà ottenere il riconoscimento dei danni subiti da parte del conduttore con la conseguente attribuzione al proprietario di una somma a titolo risarcitorio, con la possibilità di trattenere il deposito cauzionale.

La vicenda tra origine da un giudizio di intimazione di sfratto per morosità nel quale il Tribunale di Bari con sentenza n. 1105/19 del 13 marzo 2019 aveva condannato il conduttore al rilascio dell'immobile con contestuale pagamento di tutti i canoni oltre interessi nei confronti dei locatari.

Avverso tale sentenza il conduttore presentava appello con domanda riconvenzional e per la restituzione della somma già versata a titolo di deposito cauzionale e a propria volta i locatari formulavano domanda per il risarcimento dei danni da lucro cessante, per il mancato pagamento di tutti i canoni di locazione a loro dovuti fino alla scadenza pattuita del rapporto contrattuale, per grave inadempimento da parte del conduttore.

La Corte d'Appello di Bari alla luce delle diverse osservazioni confermava la condanna ai locatari alla restituzione del deposito cauzionale sul presupposto che l'immobile non avesse subito danni.

Avverso la sentenza della Corte D'Appello di Bari n. 1795/121 del 19 ottobre 2021, i locatari hanno proposto ricorso per cassazione illustrato da due motivi.

Il nostro focus sarà incentrato sul primo motivo di impugnazione.

Infatti, è di nostro interesse il primo motivo, con il quale i ricorrenti hanno denunciato ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) la violazione e falsa applicazione dell'art. 1460 c.c e della L. n. 392 del 1978, art 27, comma 8, oltre che dell'art. 17 del contratto di locazione.

In particolare, i locatari hanno contestato la loro condanna alla restituzione del deposito cauzionale, e ciò sul rilievo che nella locazione per paralizzare la domanda di restituzione del deposito cauzionale proposta dal conduttore è sufficiente che il locatore proponga domanda riconvenzionale di risarcimento danni come effettivamente era accaduto nel giudizio.

La Corte di Cassazione, con la citata ordinanza del 5 gennaio 2023 n. 194 ha ritenuto i motivi fondati ed ha accolto il ricorso cassando con rinvio per un nuovo esame della decisone impugnata.

In particolare, il Collegio ha ribadito che la Corte di Appello di Bari avrebbe dovuto utilizzare il principio secondo il quale la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, a cominciare da quello di pagamento dei canoni, neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso.

Da questo punto di vista gli ermellini hanno affermato che tale istituto, sulla scorta dei caratteri comuni alle varie forme di cauzione diffuse nella pratica degli affari, si pone come una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento danni, ivi compresa quella, già riconosciuta ai ricorrenti, relativa al danno da lucro cessante.

Pertanto, sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l'accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare dello stesso, potendo il locatore sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito, che sorge con la conclusione della locazione con apposita domanda giudiziale.

In conclusione, non resta che appurare e confermare che il locatore, potrà non restituire al conduttore il deposito cauzionale qualora in sede giudiziale dimostri di aver subito qualunque tipo di danno e non solo quelle subiti dalla res locata.

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*A cura di Mirko Martini, collaboratore di MFlaw Stapa

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