Immobili

Condominio, gli spazi pieni o vuoti del solaio tra i piani sono esclusi dalla comunione

Lo ha ribadito il tribunale di Roma con al sentenze 6256/2022

di Fulvio Pironti

Poiché la presunzione di condominialità riguarda il solaio e non anche lo spazio pieno o vuoto che occupa, non è consentito al proprietario dell'appartamento sovrastante limitare o restringere la proprietà esclusiva di quello sottostante occupando gli spazi vuoti. È il principio ribadito dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 6256 pubblicata il 27 aprile 2022.

Il caso esaminato
Durante l'esecuzione di lavori manutentivi alla controsoffittatura di un immobile, il proprietario rinveniva, dopo aver rimosso i pannelli, tubi di plastica per il deflusso delle acque nere allocati nel solaio interposto fra il suo appartamento e quello del piano sovrastante. Poiché la condotta era stata realizzata all'interno della sua proprietà, chiedeva al tribunale capitolino che la proprietaria dell'immobile sovrastante venisse condannata a smantellare le opere illegittimamente realizzate.
Quest'ultima avversava la domanda evidenziando che la porzione sovrastante il controsoffitto non era un bene esclusivo della controparte. Osservava che nel progetto originario dell'edificio era prevista una camera d'aria in corrispondenza del solaio interpiano e soggiungeva che rivestiva una funzione strutturale al servizio comune dell'immobile sottostante e del sovrastante terrazzo di sua proprietà. Inoltre, la tubatura, peraltro risalente e nota al dante causa dell'attore, poteva configurare una servitù per destinazione del padre di famiglia.
La consulenza d'ufficio accertava che i tubi rinvenuti nel soffitto (collocati in una porzione posta fra il solaio e il controsoffitto) riguardavano gli scarichi del terrazzo e dei servizi igienici ad esclusivo servizio dell'appartamento sovrastante.

Spazi che accedono al soffitto
La giurisprudenza ha chiarito che gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto o al pavimento (non essenziali alla struttura divisoria) restano esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell'esercizio del suo esclusivo diritto dominicale. Il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio è oggetto di comunione fra i rispettivi proprietari per la parte strutturale che, incorporata ai muri perimetrali, assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore, mentre gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto od al pavimento (e non siano essenziali all'indicata struttura) rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario.
La carenza di riscontri temporali nei quali le tubature erano state allocate e della realizzazione di una intercapedine destinata ad ospitarle ha escluso la servitù per costituzione del padre di famiglia. Non è stato possibile accertare se la tubatura era stata originariamente creata dal fondatore dell'edificio. In conseguenza, lo spazio è stato considerato parte integrante della sola unità immobiliare sottostante.
D'altronde, è noto che la comunione inerisce alla sola parte strutturale. Le opere che accedono al soffitto o al pavimento e apportano benefici solo ad uno dei due proprietari restano escluse dalla comunione potendo essere utilizzate dal condomino nell'esercizio del diritto dominicale. Su tali premesse, il giudice ha condannato la proprietaria del piano sovrastante a rimuovere le tubazioni installate e ad eseguire i lavori necessari al ripristino dello stato preesistente.

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