Il cavedio è comune anche se si accede da proprietà esclusiva

Il cavedio, cortile di modeste dimensioni delimitato dai muri perimetrali e destinato a fornire aria e luce agli ambienti, è assoggettato, salvo titolo contrario, al regime giuridico dei beni comuni ex articolo 1117 c.c. Non rileva che ad esso si acceda solo da una proprietà privata occorrendo, per escluderlo dalla comunione, che risulti destinato, per le sue caratteristiche strutturali, al servizio esclusivo di un immobile. Lo ha stabilito la Suprema Corte con ordinanza n. 4865 pubblicata il 16 febbraio 2023.

Il caso
Un condomino trascinò in giudizio una condomina per ottenere il rilascio del cavedio illegittimamente occupato da quest'ultima. Il primo grado si concludeva con il rigetto in quanto la condomina dimostrò la proprietà esclusiva del cavedio. Stessa sorte negativa restituì l'appello proposto dal condomino.
Con ricorso per cassazione, si è lamentata la lesione dell'articolo 1117 c.c. in quanto la Corte territoriale aveva escluso la presunzione di comunione del cavedio. Essendo destinato a fornire aria e luce alle proprietà esclusive che si affacciano, andava considerato, in assenza di titolo contrario, parte comune. La condomina non aveva prodotto un rogito anteriore alla costituzione del condominio al fine di provare la proprietà esclusiva del bene, perciò l'onere probatorio non era stato evaso.

La decisione
Il cavedio è un cortile interno all'edificio dalle limitate dimensioni. È, salvo titolo contrario, bene comune sebbene non menzionato dall'articolo 1117 c.c. (tuttavia, l'elencazione in tale disposto è esemplificativa, non tassativa). Si ritiene sia comune anche nel caso in cui si acceda soltanto dalla proprietà esclusiva di un condomino in quanto la sua destinazione è quella di dare aria e luce agli alloggi compresi nel condominio. Essendo delimitato dai muri, ed espletando la funzione di dare aria e luce agli ambienti, deve considerarsi, similmente al cortile e in assenza di titolo contrario, bene comune.
Ritenendo la censura meritevole di accoglimento, la Corte di legittimità ha chiarito che in sede di gravame non era stato valutato il principio per il quale la regola attributiva della proprietà, prevista per i beni ex articolo 1117 c.c., può superarsi solo mediante prova certa. Il bene non deve essere mai stato comune per cui l'interessato è onerato di produrre un titolo anteriore alla nascita del condominio. In alternativa, il bene dovrà essere stato acquistato per usucapione.
Non occorre che il condomino dimostri la comproprietà essendo bastevole, per presumerlo comune, che abbia l'attitudine al godimento collettivo. Nessun rilievo assume la circostanza che uno spazio, comune in funzione della natura e destinazione, non sia contemplato nel regolamento di condominio. La presunzione di comunione deriva dalla attitudine oggettiva al godimento collettivo e dalla concreta destinazione al servizio comune. Per vincerla, chi rivendica la proprietà esclusiva ha l'onere di fornirne la prova come, ad esempio, un rogito da cui desumere elementi escludenti la comunione del bene. Non sono determinanti le risultanze regolamentari, né l'inclusione del bene nei millesimi.
Secondo gli Ermellini, è indubbio che il cavedio rientri tra i beni comuni. Esso - altrimenti denominato chiostrina, vanella o pozzo luce - è un cortile di piccole dimensioni, circoscritto dalle mura perimetrali e dalle fondazioni dell'edificio, destinato a dare aria e luce a locali secondari (bagni, disimpegni, servizi) e sottoposto allo stesso regime giuridico del cortile, contemplato dall'articolo 1117, n. 1 c.c., salvo titolo contrario. E' ininfluente che al cavedio si acceda solo tramite proprietà individuale poiché, ai fini della esclusione della proprietà comune, occorre la prova che il bene, per caratteristiche strutturali, risulti destinato al servizio esclusivo di uno o più immobili. Nella fattispecie, il condominio era stato costituito con delibera antecedente all'atto indicato dalla condomina.