Il tetto creato da un condomino è, salvo titolo contrario, sempre comune

Il tetto realizzato successivamente alla costruzione dell'edificio è sempre un bene comune in quanto espleta la funzione di copertura e protezione dell'intero edificio. Consegue che la delibera con cui si addossano le spese di rimozione dell'amianto sul tetto solo a due condòmini è nulla perché l'assemblea ha oltrepassato i suoi poteri. Lo ha stabilito il Tribunale di Roma con sentenza numero 12325 pubblicata il 5 agosto 2022.

Il caso
Le comproprietarie di due appartamenti impugnavano due delibere assembleari. L'assemblea aveva accollato integralmente alle opponenti le spese per una perizia, rimozione di amianto sul tetto e incapsulamento canna fumaria. Chiedevano venisse accertata la nullità per a) inesistenza, impossibilità dell'oggetto e annullabilità nella parte in cui l'assemblea aveva imputato la spesa peritale alle attrici in quanto argomento non previsto all'odg, b) nullità per impossibilità dell'oggetto poiché incideva sul diritto individuale del condomino, c) annullabilità in quanto l'argomento sulla attribuzione della spesa di rifazione era stato approvato nelle varie ed eventuali, nonché d) annullabilità per carenza del quorum deliberativo previsto per le opere straordinarie di notevole entità.
Esponevano che l'attico e il superattico erano parzialmente coperti dal tetto in lamiera realizzato prima del loro acquisto. L'assemblea vagliava la rimozione dell'amianto posto sul tetto e deliberava l'acquisizione della offerta per stesura di perizia. Veniva elaborata una perizia per il condominio con le cui conclusioni erano dirette a verificare ciclicamente la copertura del comignolo, riparare la canna fumaria e rimuovere il tetto in amianto. Una successiva adunanza approvava tali spese deliberando l'integrale accollo alle attrici, proprietarie dei due cespiti sovrastati dalla copertura del tetto in amianto. L'assemblea, inoltre, intimava alle medesime di eseguire i lavori a proprie cure e spese.
Il condominio sosteneva che il tetto degli immobili attorei in amianto era stato realizzato abusivamente e successivamente sanato. La decisione assembleare non comportava modifiche al riparto spese per il futuro, ma si limitava ad attribuirle alle attrici per aver realizzato la copertura in eternit.

La decisione
Nel caso di specie, le impugnanti avevano ribadito che la spesa della perizia e i lavori di smantellamento dell'amianto andavano ripartiti fra tutti i condòmini in quanto il tetto era bene comune. Il condominio, invece, aveva sostenuto che la proprietà del tetto non era condominiale perché le coperture erano abusive, perciò realizzate senza alcun titolo edilizio. Permanendo la proprietà del manufatto alle sole condomine, era impossibile presumerne la condominialità.
Secondo il decidente, chi sostiene la presunzione di comunione del tetto è gravato dall'onere di provare l'esistenza del titolo. Spetta al condominio superare tale presunzione, prova che però non è stata offerta dal condominio. Può essere valicata in presenza di titolo attributivo della proprietà esclusiva, ovvero solo se da esso siano desumibili elementi che possano escludere inequivocamente la comunione. E' irrilevante la circostanza che il tetto, la cui esecuzione ad opera delle attrici è risultata sguarnita di prova, sia stata realizzata in assenza di autorizzazioni edilizie (per quanto successivamente sanate). Dai carteggi è emerso che il tetto, realizzato successivamente alla costruzione del fabbricato al disopra dell'originario lastrico solare, espleta la funzione di copertura e protezione dell'intero edificio, quindi anche delle porzioni sottostanti all'intero stabile con ciò evidenziando la sua natura di bene comune. Consegue che il deliberato impugnato, attributivo delle spese alle sole attrici sull'errato presupposto della proprietà solitaria del tetto, è nullo in quanto l'assemblea ha sconfinato dai suoi poteri.