Il trust: strumento di segregazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare
La flessibilità del trust consente di perseguire gli scopi più vari tramite un'operatività dinamica, con flussi reddituali derivanti da cessioni, locazioni o attività di tipo ricettivo
Gli immobili in Italia sono la principale forma di investimento delle famiglie, costituendo indicativamente oltre il 50% del loro patrimonio. Essi sono inoltre un asset chiave per tante attività produttive e rappresentano, specialmente in momenti di difficoltà, un'importante garanzia di accesso al credito.
La rilevanza attribuita a tali beni deriva dal fatto che sono percepiti come un investimento sicuro, spesso caratterizzato da una forte componente emotiva come nel caso di immobili di famiglia, che possono inoltre avere un interesse storico o artistico, con la conseguente necessità di preservarne il valore e mantenerne l'unitarietà.
Il trust è quindi ampiamente utilizzato sia per la detenzione e segregazione diretta di immobili, che attraverso partecipazioni di società immobiliari, perseguendo comunemente obiettivi di passaggio generazionale. Lo strumento infatti si presta ad una pianificazione patrimoniale attuata su un ampio orizzonte temporale, in linea con le caratteristiche durature degli asset immobiliari.
Gli obiettivi del disponente potranno essere declinati in un piano di gestione e di utilizzo in fase di istituzione del trust, e potrebbero variare in funzione della natura residenziale o commerciale degli immobili. Vi sono infatti alcuni tipi di immobili che potrebbero necessitare di una pianificazione specifica, come nel caso di proprietà difficilmente divisibili quali edifici particolari o tenute agricole.
In questi casi il trust potrà mantenere l'unitarietà dei beni anche qualora vi siano situazioni familiari conflittuali o scarso interesse di alcuni eredi rispetto alla loro gestione, favorendo il soddisfacimento degli interessi economici dei vari soggetti in un'ottica di preservazione del valore aziendale dell'immobile.
Prima dell'apporto degli immobili in trust, il trustee sarà tenuto ad effettuare una precisa attività di censimento, comprensiva di raccolta e aggiornamento della documentazione inerente gli immobili presso gli uffici competenti, verifica dei titoli di proprietà ed eventuale presenza di rapporti contrattuali, nonché una valutazione dei beni per fini contabili e assicurativi.
In queste operazioni, il trustee potrà essere affiancato da professionisti esperti nella consulenza e valorizzazione immobiliare o membri della famiglia, cui potranno essere attribuiti dei ruoli formali all'interno del trust quali quello di guardiano.
A questo soggetto fanno capo in particolare poteri di controllo sull'operato del trustee, con la facoltà di indirizzarne le scelte fuori dall'ordinaria amministrazione riguardanti, per esempio, particolari investimenti e transazioni, adeguamenti tecnico-normativi, tematiche fiscali e legali, nonché lo sviluppo di piani di utilizzo dei beni.
Il trust consente peraltro il conferimento anche solo della nuda proprietà di partecipazioni di società immobiliari o di immobili, con la possibilità per il disponente di riservarsi l'usufrutto e beneficiare di eventuali redditi derivanti dalla gestione dei beni, attribuendo loro una destinazione nel momento in cui egli venisse a mancare.
Oltretutto, nel caso di conferimento di partecipazioni societarie in trust con finalità di passaggio generazionale, queste potranno beneficiare dei vantaggi fiscali previsti dalla normativa italiana del patto di famiglia, evitando grazie al trust i meccanismi di compensazione tra eredi previsti dalla norma.
La flessibilità del trust consente dunque di perseguire gli scopi più vari tramite un'operatività dinamica, con flussi reddituali derivanti da cessioni, locazioni o attività di tipo ricettivo.
In questo contesto si potrebbe prevedere una strategia di accumulazione dei redditi derivanti dalla gestione dei beni, con la finalità di sviluppare una riserva di liquidità che allunghi l'orizzonte temporale del trust garantendo risorse utili alle generazioni future.
L'attività del trustee consiste dunque non soltanto in operazioni conservative di tutela degli immobili, ma può e deve ricomprendere un accorto monitoraggio delle dinamiche di mercato al fine di individuare iniziative strategiche atte a valorizzare economicamente i beni nel fondo in trust
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*A cura di Giuseppe Macaluso, CEO Capital Trustees
