Immobili, prezzo ridotto se il certificato di agibilità non può essere ottenuto

Nella vendita di beni immobili destinati ad abitazione, il certificato di agibilità rappresenta un requisito essenziale del bene compravenduto in quanto incide sulla sua funzione economico-sociale assicurandone il godimento e la commerciabilità. Pertanto, in caso di mancato rilascio, si configura un inadempimento per consegna di “aliud pro alio” ed il compratore ha diritto ad una riduzione del prezzo e al risarcimento del danno da parte del venditore e dell'agenzia immobiliare. Questo è quanto si desume dalla sentenza 2023/2016 del Tribunale di Lecce.

La vicenda - All'origine della controversia vi è un contratto di compravendita avente ad oggetto un bene facente parte di un complesso condominiale. L'immobile aveva una superficie interna di 24 mq e, secondo quanto previsto dall'articolo 3 del Dm 5 luglio 1975, non possedeva i requisiti minimi per l'ottenimento dell'agibilità abitativa, non potendo questa essere rilasciata per immobili con superfici inferiori a 28 mq. Ciononostante, il proprietario decideva di vendere tale immobile come bene destinato ad abitazione e per il tramite di un'agenzia immobiliare riusciva a trovare un compratore. Quest'ultimo, però, dopo essersi reso conto dell'impossibilità di ottenere il via libera per l'agibilità dell'immobile, citava in giudizio sia il venditore che l'agenzia immobiliare chiedendo una riduzione del prezzo e un risarcimento del danno in quanto entrambi avevano dolosamente taciuto che l'immobile non era munito (e non avrebbe potuto) del certificato di agibilità, violando così i principi di buona fede e correttezza.

La decisione - Il Tribunale accoglie al domanda del compratore e condanna il venditore alla restituzione di parte del prezzo ricevuto ed entrambi i convenuti al risarcimento del danno. Per il giudice, è provato il fatto che l'acquirente non fosse a conoscenza dell'impossibilità di ottenere il certificato di agibilità per l'immobile comprato; mentre il venditore non poteva non essere a conoscenza della inesistenza del requisito, come dimostrano le assemblee condominiali convocate sul tema. Il giudice, poi, richiamandosi alla constante giurisprudenza sul punto, afferma che il certificato in questione costituisce un requisito fondamentale per il godimento e la commerciabilità del bene, senza il quale non può configurarsi la destinazione ad uso abitativo dello stesso bene compravenduto. E lo stesso venditore, salvo patti contrari, «ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di agibilità senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico – sociale», salvo abbattimento del valore dello stesso bene.
Quanto all'agenzia immobiliare, il Tribunale ritiene che essa certamente fosse a conoscenza dell'inesistenza del certificato di agibilità, o perlomeno «avrebbe dovuto sapere che la metratura dell'immobile non consentiva la sua destinazione ad uso abitativo», circostanza che avrebbe dovuto comunicare all'acquirente, il quale avrebbe potuto rifiutare legittimamente l'affare o chiedere una diminuzione di prezzo.

Tribunale di Lecce - Sezione civile - Sentenza 22 aprile 2016 n. 2023