Immobili a uso diverso, per rinnovare la locazione in caso di pignoramento serve l’ok del giudice

Per rinnovare la locazione, in caso di pignoramento di immobile a uso non abitativo prima che si sia consumata la possibilità di esercizio della facoltà di disdetta immotivata alla seconda scadenza, serve l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, dal momento il mancato esercizio della facoltà di disdetta immotivata alla seconda scadenza contrattuale costituisce una libera manifestazione di volontà negoziale. È quanto ha stabilito la terza sezione civile della Cassazione con la sentenza n. 11168, depositata il 29 maggio scorso, in linea con le sezioni Unite che, nella precedente decisione n. 11830/2013, erano già intervenute sulla questione.

La vicenda - Una società acquistava un immobile a seguito di aggiudicazione per effetto di vendita coattiva intervenuta nella procedura esecutiva immobiliare in cui l'immobile stesso era stato pignorato. Ottenuto il decreto di trasferimento dal giudice dell'esecuzione, intimava licenza per finita locazione alla società che aveva in locazione l'immobile. L'intimazione di licenza era effettuata sul presupposto che il contratto locativo non si fosse rinnovato alla seconda scadenza in quanto, essendo l'immobile soggetto alla procedura esecutiva, la rinnovazione sarebbe dovuta essere autorizzata dal giudice dell'esecuzione ex comma 3 dell'articolo 560 del Cpc. Sull'opposizione dell'intimata alla convalida, che eccepiva la rinnovazione del contratto sino a un termine ulteriore nel presupposto che si fosse rinnovato per altri 90 mesi secondo la previsione contrattuale e chiedeva che la cessazione fosse dichiarata a questa scadenza, il tribunale negava l'ordinanza di rilascio ex articolo 665 del codice di procedura civile e disponeva la prosecuzione del giudizio. All'esito della cognizione piena il tribunale disattendeva la prospettazione della conduttrice circa l'operare della nuova rinnovazione secondo la durata convenzionale e la condannava al rilascio dell'immobile. Alla conferma della sentenza di primo grado seguiva ricorso in cassazione.

Il principio di diritto - I giudici di Piazza Cavour affermano che, in tema di locazione di immobili urbani adibiti a uso diverso, costituendo il mancato esercizio della facoltà di disdetta immotivata alla seconda scadenza contrattuale una libera manifestazione di volontà negoziale, si deve ritenere che, in caso di pignoramento dell'immobile prima che si sia consumata la possibilità di esercizio di quella facoltà, la provocazione della rinnovazione della locazione richiede l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione di cui al comma 2 (ora comma 3) dell'articolo 560 del codice di rito civile..

Le conclusioni della Corte - Sulla base del predetto principio di diritto i giudici cassano la sentenza impugnata.

Corte di Cassazione - Sezione III - Sentenza 29 maggio 2915 n. 11168