Immobili con vizi: niente garanzia se la denuncia non scatta entro 8 giorni dalla scoperta

Contratti - Contratto preliminare - Consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo - Bene successivamente affetto da vizi - Adempimento in forma specifica -Art. 2932 c.c.
In seguito alla stipula di un contratto preliminare, l'immobile consegnato prima della stipula del contratto definitivo non fa decorrere il termine di decadenza per opporre i vizi noti. Non fa decorrere nemmeno il termine di prescrizione, presupponendo l'onere della tempestiva denuncia l'avvenuto trasferimento del diritto. Tuttavia, il promissario acquirente, immesso anticipatamente nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l'adempimento specifico del preliminare secondo quanto disposto dall'articolo 2932 del codice civile.
•Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 27 maggio 2020 n. 9953

Contratti in genere - Contratto preliminare (compromesso) - In genere (nozione, caratteri, distinzione) - Preliminare di vendita - Consegna del bene anteriormente alla stipula del contratto definitivo - Inidoneità del bene consegnato o mancanza nello stesso delle qualità promesse - Tutela del promittente compratore - Azione di risoluzione del preliminare - Ammissibilità - Azione ex art. 2932 c.c. e azione di riduzione del prezzo - Ammissibilità in via alternativa.
In tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l'onere della tempestiva denuncia l'avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l'adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l'azione "quanti minoris" per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.
•Corte di cassazione, sezione I civile, sentenza 15 aprile 2016 n. 7584

Contratti immobiliari - Compravendita immobiliare - Preliminare - Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire - D.lgs. n. 122/2005 - Ambito di applicazione - Immobili soltanto progettati sulla carta - Esclusione.
L'acquirente di immobile da costruire può godere delle garanzie offerte dal D.Lgs. n. 122/2005 a condizione che al momento della stipula del preliminare di compravendita fosse già stata avanzata da parte del costruttore la richiesta del permesso di costruire o titolo equipollente.
•Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 10 marzo 2011 n. 5749

Vendita - Contratti - Contratto preliminare di vendita e permuta - Di area edificabile verso il trasferimento di unità immobiliari sulla carta - Assenza del permesso di costruire - Assoggettamento alla disciplina del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 - Esclusione - Validità del contratto - Sussistenza.
L'ambito applicativo del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 non si estende al contratto preliminare avente a oggetto edifici esistenti soltanto sulla carta, ossia già allo stato di progetto ma per il quale non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente, contratto che comunque si deve ritenere pienamente valido, in assenza di un espresso divieto nella disciplina dello stesso D.Lgs. n. 122/2005.
•Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 10 marzo 2011 n. 5749