La cancellazione del riservato dominio fa scattare la plusvalenza sul terreno
Il Fisco può legittimamente presumere l’avvenuto pagamento dell’intero prezzo pattuito per la cessione di un terreno edificabile con riserva di proprietà, qualora sia stato formato l’atto notarile di consenso alla cancellazione di riservato dominio, con conseguente insorgenza della plusvalenza tassabile nell’anno in cui tale atto è stato stipulato. È quanto si desume dalla Ctr Puglia 1474/1/2019 (presidente Ventura, relatore Stragapede).
Le posizioni in campo
In base all’articolo 1523 del Codice civile, nella vendita a rate con riserva della proprietà il compratore acquista la titolarità tramite il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.
La Cassazione, già con la sentenza 17960/2012, aveva stabilito che nella promessa di vendita la consegna del bene immobile e l’anticipato pagamento del prezzo, prima del perfezionamento del contratto definitivo, non sono indice della natura definitiva della compravendita, dal momento che - quale che ne sia la giustificazione causale - è sempre il contratto definitivo a produrre l’effetto traslativo reale, e non certo il contratto preliminare di compravendita.
Recentemente, però, i giudici di legittimità, proprio in riferimento a una cessione con patto di riservato dominio, hanno stabilito - invero con parecchie perplessità da parte della dottrina - che nell’ambito del reddito di impresa l’esercizio della competenza cui imputarne il componente positivo e negativo del reddito viene ravvisato in quello nel corso del quale avviene la stipulazione dell’atto di vendita con patto di riservato dominio, ancorché il pagamento dell’ultima rata, che determina l’effetto traslativo della proprietà, avvenga in un esercizio successivo (sentenza 24010/2018).
Secondo l’agenzia delle Entrate, invece, nella vendita con riserva di proprietà è escluso che il cosiddetto “effetto traslativo” si possa verificare prima del pagamento dell’ultima rata, ancorché il compratore acquisti immediatamente il godimento del bene assumendosi i rischi relativi a un eventuale perimento o deterioramento dell’oggetto. Non ha rilevanza alcuna, pertanto, il momento di stipula dell’atto di compravendita (risoluzione 28/E del 30 gennaio 2009).
Il caso in esame
Nel caso oggetto della sentenza della Ctr Puglia, invece, un contribuente aveva ceduto un terreno edificabile con riserva della proprietà nel 2006, incassando contestualmente un acconto di 70mila euro sui 250mila euro dovuti per la cessione del bene.
Nel 2010 veniva registrato un atto notarile di consenso alla cancellazione di riservato dominio e, pertanto, l’agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di accertamento recante la plusvalenza realizzata pari a 250mila euro.
Vane sono state le eccezioni del contribuente il quale sottolineava che non avrebbe ancora ricevuto, invero, il saldo di 180mila euro. Inoltre, secondo lui, dall’eventuale plusvalenza si sarebbe dovuto sottrarre comunque l’acconto di 70mila euro già incassato nel 2006. Invece il collegio di merito ha stabilito, sulla base della giurisprudenza ricordata, che con l’atto di cancellazione della riserva di proprietà doveva ritenersi eseguito l’integrale pagamento dovuto, peraltro previsto entro 30 mesi secondo gli accordi contrattuali. In questo modo è insorta così la plusvalenza tassabile, per la quale nessuna valenza poteva assumere l’anticipo di 70mila euro.
