La plusvalenza su aree cedute deve conteggiare l’edificabilità
La plusvalenza da cessione di terreni, oggetto di piani di lottizzazione, deve essere rapportata al valore dei beni emergente in sede di riordino immobiliare, e non al valore periziato a suo tempo, quando i terreni non erano ancora suscettibili di edificazione. Inoltre, se tale vendita è realizzata con riserva di proprietà, il potere di accertare la plusvalenza decorre dal momento di stipulazione dell’atto di cessione, e non dal successivo momento in cui il riservato dominio viene cancellato, a seguito del pagamento dell’ultima rata. Sono questi i principi stabiliti dalla Ctr Puglia 1363/5/2019 (presidente Sardiello, relatore Toriello).
La controversia
L’ufficio erariale aveva determinato la plusvalenza della cessione dei terreni, avvenuta nel 2006 e dopo l’edificabilità degli stessi stabilita nel 2005, individuandone il valore normale (in base agli articoli 67 e 68 del Tuir) nel risalente valore di perizia che gli odierni cedenti, persone fisiche, avevano commissionato nel 2002, al momento dell’acquisto mortis causa dei terreni.
L’Erario notificava l’avviso nell’anno 2014, per essere la plusvalenza tassabile nell’anno 2010, quando gli alienanti avevano acconsentito alla cancellazione del riservato dominio, a seguito del completo pagamento del prezzo.
I cedenti ricorrevano in Ctp, contestando la tardività del recupero d’imposta e la scorrettezza del computo della plusvalenza, ma risultavano soccombenti.
L’appello
La Ctr pugliese, invece, ha accolto le lamentele sostanziali degli appellanti alla luce dell’orientamento della Cassazione 21981/2014, per cui la plusvalenza da cessione di terreni soggetti a piani di lottizzazione va ragguagliata al valore assegnato ai suoli in sede di riordino immobiliare, e non a quello storico della sorpassata perizia pre-edificabilità. Il giudice ha anche stigmatizzato il mancato computo dei costi sostenuti, rilevanti ai fini della plusvalenza (in particolare, per i mappali pervenuti ai cedenti per effetto di successione).
Quanto agli aspetti più strettamente procedurali, la Ctr ha reputato tardivo l’avviso, perché l’esercizio del potere impositivo, nel caso di cessione immobiliare con riserva di proprietà, va connesso al momento della stipulazione dell’atto di cessione e non al successivo momento del completamento del pagamento.
Tuttavia, la Cassazione 24010/2018, citata dai giudici, fa riferimento alle norme in tema di reddito d’impresa ex articolo 109, comma 2, lettera a) del Tuir, e non alle norme disciplinanti la rilevanza della plusvalenza, reddito diverso, in capo alle persone fisiche cedenti gli immobili. E se, a fini antielusivi, l’articolo 109 individua nella stipulazione del contratto il momento rilevante per le imprese ai fini della competenza della plusvalenza, si potrebbe dubitare che tale principio sia estendibile per analogia alle persone fisiche, per le quali i redditi diversi tendenzialmente rilevano per cassa, cioè in relazione a quanto percepito nel periodo di imposta.
