La registrazione tardiva non sana la nullità del contratto di locazione

Il contratto di locazione di immobili adibiti a uso abitativo deve essere sottoposto a registrazione. In particolare, in virtù dell'articolo 13 della legge n. 431 del 1998, come modificato dall'articolo 1, comma 59, della legge 208/2015 (legge di stabilità 2016), è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore e all'amministratore del condominio. Lo ha stabilito il tribunale di Torino con la sentenza 21 aprile 2016.

La registrazione del contratto locativo - La registrazione del contratto locativo è requisito di validità della stipula: infatti, «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati» (articolo 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004).

La disposizione in rassegna eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'articolo 1418 del Cc (Corte costituzionale, sentenza n. 420 del 2007; ordinanza n. 389 del 2008; ordinanza n. 110 del 2009).

La giurisprudenza ha avuto modo di pronunciarsi anche in merito ai rapporti tra validità della locazione e registrazione: in particolare, ha affermato che l'eventuale vizio genetico del contratto non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extra-negoziale inidoneo a influire sulla validità civilistica (Cassazione civile, sezioni Unite, sentenza 17 settembre 2015 n. 18231).

La sorte del contratto locativo registrato tardivamente - Proprio un problema del genere viene esaminato dal tribunale di Torino, nella pronuncia in commento. Il quesito a cui l'Ufficio deve offrire risposta è, in particolare, il seguente: che sorti spetti al contratto locativo che sia registrato tardivamente ossia oltre il termine stabilito dalla legge. Il giudice torinese reputa che alla registrazione tardiva non possa attribuirsi efficacia sanante rispetto alla nullità derivante dalla mancata registrazione del contratto nel termine di legge, considerata l'esistenza del principio generale di insanabilità della nullità discendente dal disposto dell'articolo 1423 del Cc.

Il Tribunale di Torino non condivide, dunque, l'interpretazione propugnata da una parte della giurisprudenza di merito, secondo la quale la registrazione del contratto, a mente del disposto di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, non costituisce requisito di validità ma condizione di efficacia del contratto, con la conseguenza che la registrazione tardiva consente di ritenere il contratto efficace.

Osservazioni - La sentenza in commento non sposa questa lettura ritenendo che lo scopo dissuasivo dell'intento di elusione fiscale sotteso alla disposizione in esame sarebbe fortemente attenuato, se non del tutto vanificato, dal riconoscimento di una qualsivoglia efficacia sanante alla registrazione tardiva (si vedano, tra le altre, in conformità all'indirizzo torinese: Corte d'Appello di Brescia, 28 maggio 2012 n. 682; Tribunale di Roma, 20 ottobre 2010; Corte d'Appello di Roma, 24 giugno 2015 n. 3753).

Giova ricordare come il Legislatore fosse intervenuto per offrire una diversa disciplina legale al contratto di locazione non registrato, prevedendo la costituzione ex lege di uno statuto negoziale (articolo 3 del Dlgs 23/2011); la regolamentazione di nuovo conio è stata falcidiata dalla Consulta per eccesso di delega (Corte costituzionale n. 50 del 2014). La Corte costituzionale, con sentenza n. 169 del 2015 ha anche dichiarato l'incostituzionalità ex articolo 136 della Costituzione dell'articolo 5 comma 1 ter della legge 80/2014 che aveva introdotto una cosiddetta legge tampone per far salvi gli effetti prodotti e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti registrati ex articolo 3, commi 8 e 9, sino al 31 dicembre 2015.

Tribunale Torino - Sezione VIII civile - Sentenza 21 aprile 2016