La riconsegna dell’immobile da parte del conduttore inadempiente non blocca il risarcimento

In caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, il rilascio dell’immobile non preclude l’azione di risarcimento per il mancato guadagno; il locatore dovrà però dimostrare di essere attivato per la ricerca di nuovi affittuari. È invece preclusa l’applicazione dell’articolo 1591, relativo ai “Danni per ritardata restituzione”. Lo hanno chiarito le Sezioni unite civili, con la sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025.

Il ricorrente aveva acquistato un immobile locato, il conduttore però si era reso moroso e nonostante la convalida dello sfratto fosse di aprile, il rilascio effettivo era avvenuto solo il successivo settembre. A questo punto il proprierario aveva chiesto il risarcimento dei danni, compresi i canoni non corrisposti fino alla data di naturale scadenza del contratto o, quantomeno, fino alla data dell’eventuale conclusione di una nuova locazione. Il Tribunale di Roma accolse parzialmente la domanda liquidando soltanto 4mila euro. Proposto appello, il giudice di secondo grado ha confermato la decisione affermando che “la materiale riconsegna dell’immobile locato prima della naturale scadenza del contratto era valsa a escludere la sussistenza di alcun residuo pregiudizio a carico della locatrice … dovendo ritenersi che il patrimonio del … era stato adeguatamente reintegrato ..., non essendo emersa alcuna impossibilità di ristabilire detto godimento, secondo le modalità precedentemente usufruite, per fatto imputabile al conduttore”.

Proposto ricorso in Cassazione, la Terza sezione civile (ordinanza n. 31276/2023) ha rimesso al Massimo consesso la questione della riconoscibilità, in favore del locatore, al quale il conduttore inadempiente abbia riconsegnato l’immobile prima della naturale scadenza del contratto, del diritto al risarcimento del danno consistente nella mancata percezione dei canoni di locazione eventualmente dovuti per il periodo successivo alla riconsegna fino alla naturale scadenza del contratto, o all’eventuale precedente data di conclusione di una nuova locazione.

Per i giudici di legittimità la tesi della Corte di appello, peraltro minoritaria, non può essere condivisa. Si deve invece sposare l’orientamento volto, da un lato, a escludere che la restituzione dell’immobile locato prima della naturale scadenza del contratto valga di per sé a precludere il diritto del locatore a rivendicare, a titolo risarcitorio, il pagamento dei canoni destinati a scadere successivamente alla restituzione (fino alla prevista scadenza del contratto o all’eventuale nuova locazione dell’immobile) e, dall’altro, a negare che il danno risarcibile in favore del locatore debba ricomprendere, con carattere di automaticità, tutti i canoni non percepiti fino alla scadenza del contratto originariamente stabilita dalle parti o, in alternativa, al reperimento di un nuovo conduttore”.

Per la Suprema corte infatti l’orientamento per cui la dimensione causale del contratto di locazione riposerebbe sulla preliminare ‘rinuncia al godimento diretto’ da parte del locatore esprime una prospettiva del tutto marginale della realtà contrattuale della locazione. Non sempre infatti vi è un interesse per il godimento diretto del proprio immobile. Si pensi agli immobili acquistati a soli fini di investimento, o ai casi di locatori (come una società commerciale) orientati a realizzare profitti attraverso l’acquisto sistematico di immobili da destinare con al godimento di terzi. Quello che viene in rilievo dunque è “la più limitata dimensione dello scambio (in sé considerato) tra l’utilità economico-sociale rappresentata dal godimento di un bene immobile e l’importo monetario del canone”; in cui la prestazione patrimoniale del conduttore “non risulta affatto volta a ‘compensare’ il sacrificio del godimento diretto del bene da parte del locatore, bensì a ‘corrispondere’ alle utilità offerte del locatore secondo i termini di una specifica dinamica funzionale di carattere economico-sociale”.

E allora, spiega la Corte, “la restituzione anticipata dell’immobile da parte del conduttore inadempiente, non potrà mai costituire il ripristino di un preesistente equilibrio delle sfere giuridico-patrimoniali delle parti (se non quello prenegoziale, ormai superato dalla conclusione del contratto), quanto piuttosto l’attestazione del fallimento (per responsabilità del conduttore) del programma contrattuale alla cui realizzazione le parti si erano positivamente vincolate e, conseguentemente, della sopravvenuta impossibilità (sempre per fatto del conduttore) di pervenire alla realizzazione del piano degli effetti economici e giuridici che i contraenti avevano originariamente prefigurato”.

Con la restituzione tuttavia il giudice del merito avrà elementi utili alla ricostruzione delle conseguenze dannose ricollegabili all’inadempimento. Ragion per cui assumerà carattere dirimente la dimostrazione, da parte del locatore, d’essersi convenientemente attivato al fine di rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell’immobile per una nuova locazione. Un atteggiamento di “persistente ingiustificata inerzia” del locatore, non potrà non legittimare la prospettazione dell’eventuale riconducibilità della cessata redditività del bene alla responsabilità dello stesso locatore. Su cui dunque grava l’onere di comprovare che, nonostante la restituzione, il danno si è ugualmente verificato.

Né può estendersi in via analogica la regola dettata dall’articolo 1591 c.c. (“il conduttore in mora a restituire la cosa”), tale norma infatti riguarda le sole conseguenze risarcitorie connesse al ritardo nella restituzione dell’immobile da parte del conduttore.

In definitiva, per le S.U. va affermato il seguente principio di diritto: «Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.».

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