La soggezione ad IVA è un obbligo del locatore, non del contratto
Il rapporto tributario tra locatore e Amministrazione finanziaria è indipendente dal rapporto privatistico tra locatore e conduttore
Si segnala una interessante sentenza della Corte di Cassazione (Cassazione civile, sez. III, n. 4755 del 15 febbraio 2023) in tema di regime IVA della locazione.
Accade che una SGR, per effetto dell’acquisto dell’immobile, subentra per conto di un Fondo Immobiliare in un contratto di locazione ad uso non abitativo, originariamente non assoggettato a IVA poiché il precedente locatore non era un soggetto passivo d’imposta.
La SGR subentrante, in quanto soggetto passivo IVA, fattura il canone maggiorato dell’IVA.
La maggiorazione del canone corrispondente all’IVA non viene pagata dal conduttore e il locatore chiede l’emissione di un decreto ingiuntivo, che viene opposto.
Il Tribunale di Roma rigetta l’opposizione del conduttore, ritenendo l’IVA un’obbligazione accessoria al canone a carico del conduttore, nei confronti del quale il locatore, su cui grava l’obbligo del versamento all’Erario, può esigere il rimborso (con il meccanismo della rivalsa di diritto tributario).
La sentenza viene confermata dalla Corte di Appello di Roma, che ritiene il maggior onere (i.e. l’IVA a carico del conduttore) intervenuto nel contratto in forza di disposizione legislativa e per un meccanismo estraneo alla volontà delle parti, con conseguente obbligo delle parti di rispettare la normativa tributaria.
La sentenza viene dunque impugnata avanti alla Corte di Cassazione che ribalta la doppia conforme: l’acquirente (il Fondo Immobiliare), dovendo rispettare il contratto a norma dell’art. 1599 c.c., non può pretendere che l’importo del canone da lui riscosso, che è diventato soggetto ad IVA, debba in conseguenza crescere; è lo stesso locatore, quindi, subentrato nel lato attivo del contratto, ad essere consapevole del proprio assoggettamento all’imposta e a dover versare una parte del canone a titolo di imposta.
La soggezione ad IVA, motiva la Corte, non è disposta dalla legge tributaria con riguardo al contratto, ma è un obbligo imposto al soggetto, nella specie, al solo locatore, una volta riscosso il canone di locazione. Questa sentenza afferma, quindi, la piena autonomia del rapporto tributario tra contribuente (locatore) ed Amministrazione finanziaria, rispetto al rapporto di natura privatistica tra i soggetti contraenti dell’operazione assoggettata ad IVA (la locazione).
Il caso in esame riguardava una locazione inizialmente esclusa dall’IVA per difetto di soggettività passiva del locatore originario ai fini di tale imposta, tuttavia questo aspetto non appare rilevante nel percorso argomentativo della Cassazione, cosicché il principio espresso nella sentenza in commento potrebbe essere applicato anche nel diverso caso in cui un soggetto (ad esempio la SGR nell’interesse di un Fondo Immobiliare) acquista immobili locati sulla base di contratti originariamente esenti da IVA per mancato esercizio dell’opzione per l’imposizione da parte del locatore iniziale.
Come noto, attualmente per la locazione di fabbricati diversi da quelli abitativi effettuate da soggetti passivi dell’imposta, l’art. 10, comma 1, n. 8) del D.P.R. n. 633/1972 prevede che i canoni siano esenti da IVA, salvo che il locatore eserciti l’opzione per l’imposizione nel contratto di locazione (in tal caso si applicherà l’IVA con aliquota del 22%).
Per effetto della compravendita, l’acquirente subentra ex lege nel contratto di locazione e, dal punto di vista dell’IVA, ha la facoltà di esercitare l’opzione per l’imposizione dei canoni con aliquota del 22%.
Con la Circolare 22/E del 2013 l’Agenzia delle Entrate ha infatti chiarito che, da un lato, il regime IVA scelto dal locatore al momento della stipula del contratto di locazione (esenzione / imposizione) è vincolante per tutta la durata del contratto e, dall’altro, se prima della scadenza del contratto di locazione si è verificata una successione nel contratto, tipicamente il subentro di un terzo in qualità di locatore, quest’ultimo, può modificare il regime IVA dei canoni.
Ebbene qualora il soggetto subentrante nel contratto di locazione intenda esercitare tale opzione, passando dall’esenzione all’imposizione, questi dovrà tenere presente che la maggiorazione del canone conseguente all’applicazione dell’IVA (22%) potrebbe essere fondatamente contestata dal conduttore in sede civile (non tributaria); contestazione che sarà tanto più probabile qualora il conduttore non possa detrarre l’IVA, in tutto o in parte, secondo le norme tributarie in materia, per effetto del regime IVA applicabile alla sua attività economica.
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*A cura di Annalaura Daddato, Paolo Marensi, Gabriele Paladini, SI – Studio Inzaghi
