Lastrico solare di proprietà esclusiva

la QUESTIONE
Come si ripartisce la responsabilità nel condominio in caso di danni a terzi derivanti da omessa manutenzione dei lastrici solari di proprietà esclusiva? In quale misura risponde il proprietario esclusivo del lastrico?

Tra i beni comuni dell'edificio condominiale l'art. 1117 c.c. include il lastrico solare.
Per una corretta definizione di tale manufatto possiamo attingere da una pronuncia della Corte di Cassazione che definisce il lastrico solare come la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensiva di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non estesa a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).
Per qualificare un lastrico solare come parte comune è necessaria la sussistenza di connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari. Deve pertanto escludersi la presunzione di comunione di un lastrico solare che, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, assolva unicamente alla funzione di copertura di una sola delle stesse e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel c.d. "condominio orizzontale" (Cass. 4 novembre 2010, n. 22466).
Allo stesso modo non sono ricompresi nella nozione di lastrico solare i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, in quanto questi costituiscono distinti e autonomi manufatti di proprietà condominiale sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato (Cass. 13 dicembre 2013, n.27942). Anche i balconi aggettanti, che sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, essi non fungono da copertura del piano inferiore in quanto, dal punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.

Lastrico solare a uso esclusivo e ripartizione delle spese di manutenzione
In molti condomini il lastrico solare può appartenere in proprietà esclusiva o in uso esclusivo di un solo condomino: ciò rileva ai fini della contribuzione delle spese di manutenzione e riparazione alle quali tutti i condomini sono tenuti a partecipare in proporzione ai millesimi di proprietà. In particolare l'art. 1126 c.c. dispone che quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. L'art. 1126 c.c. costituisce, quindi, una particolare applicazione del principio di cui all'art. 1123, comma 2, c.c., ai sensi del quale in presenza di beni comuni destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese di manutenzione di detti beni devono essere ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne e in ragione dell'utilità che il lastrico solare arreca al singolo appartamento. L'utilità può anche essere potenziale e prescindere dall'affettivo godimento.
Sono esclusi dalla partecipazione della spesa i condomini cui il lastrico solare non sia sovrapposto alle proprie porzioni immobiliari. Chi ha l'uso esclusivo del lastrico solare è tenuto alla doppia contribuzione soltanto quando sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione al valore della medesima.
Il proprietario dell'appartamento su due livelli, che al piano superiore fruisca del calpestio sul lastrico solare e al piano inferiore goda della funzione di copertura, partecipa alla spesa di rifacimento del lastrico, ai sensi dell'art. 1126 c.c., per un terzo quale utente esclusivo del terrazzo e per due terzi in proporzione del valore millesimale dell'unità sita nella colonna sottostante al lastrico (Cass. 23 gennaio 2014, n. 1451). Il medesimo criterio di ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione di cui all'art. 1126 c.c. si applica alle terrazze a livello che servano di copertura dei piani sottostanti, quindi un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti. Tale criterio è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.
Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente proprietario esclusivo del lastrico solare e i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al su indicato art. 1126 c.c.

Responsabilità per i danni provocati a terzi
La questione delle responsabilità per danni da omessa manutenzione dei lastrici solari di proprietà esclusiva è stata oggetto di un acceso contrasto giurisprudenziale, non essendovi una normativa specifica sull'argomento.
Rilevando un persistente contrasto giurisprudenziale sull'argomento la Corte di Cassazione, con ordinanza del 13 giugno 2014, n. 13526, ha rimesso la questione alle Sezioni Unite che è intervenuta con sentenza 10 maggio 2016, n. 9449 elaborando un quadro di principi di diritto applicabili alla fattispecie.
Sul punto occorre preliminarmente ripercorrere l'iter giurisprudenziale ponendo l'attenzione sull'orientamento già espresso dalla pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite del 29 aprile 1997, n. 3672, al quale benchè si erano uniformate molte decisioni successive, tuttavia alcune pronunce discostandosi nettamente da siffatta linea interpretativa, hanno reso necessario un successivo intervento sul tema delle Sezioni Unite.
Secondo l'impostazione dalle Sezioni Unite nella sentenza n.3672 del 1997, poiché il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serva da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria, nella misura del terzo residuo.
Lo stesso criterio di ripartizione si applica alle terrazze a livello. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 c.c. tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza, onde dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione ne rispondono secondo i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall'art. 1126 c.c.
Le Sezioni Unite hanno escluso che la responsabilità per i danni prodotti nell'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare per difetto di manutenzione si ricolleghi al disposto dell'art. 2051 c.c. Secondo tale linea interpretativa, dall'art. 1123 e dall'art. 1126 discendono obbligazioni poste dalla legge a carico e in favore dei condomini dell'edificio, da qualificarsi come obbligazioni propter rem di cui i partecipanti al condominio sono allo stesso tempo soggetti attivi e soggetti passivi e aventi a oggetto la prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell'edificio, siano essi comuni o esclusivi.
Poiché le condizioni materiali di dissesto e di degrado del lastrico derivano dall'inadempimento delle obbligazioni propter rem, ne consegue che la responsabilità e il risarcimento dei danni sono regolati secondo gli stessi criteri che regolano le spese di manutenzione.
Le Sezioni Unite hanno poi lasciato un residuo spazio applicativo a un concorso di responsabilità extracontrattuale, ex art. 2051 c.c., nascente da un fatto illecito diverso, vale a dire un diritto soggettivo dei condomini estraneo ai rapporti di condominio, quali ad esempio, il diritto all'integrità fisica o alla salute del proprietario del piano sottostante, ovvero alla lesione di un diritto dei terzi i quali entrano in qualche modo in relazione con l'edificio.
La sentenza delle Sezioni Unite del 1997 non ha, tuttavia, sopito opinioni contrarie, né ha uniformato la giurisprudenza. Altre pronunce della Suprema Corte hanno diversamente richiamato l'applicazione dell'art. 2051 c.c. nell'ipotesi di cattiva manutenzione di cose in uso esclusivo al singolo condomino, seguendo il principio che addebita il danno ascrivibile ai singoli o al condominio in base al comportamento lesivo di chi lo ha cagionato (Cass. 29 marzo 2007, n.7727; Cass. 17 gennaio 2003, n. 642).
Anche a proposito delle terrazze a livello, si afferma che qualora il proprietario esclusivo di una terrazza a livello sia responsabile dei danni da infiltrazioni d'acqua e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex art. 2051 c.c., le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del (condomino) danneggiato, proprietario del sottostante terrazzo trasformato in veranda, devono essere regolate esclusivamente dalle norme poste dagli artt. 2051 e 2056 c.c., con riferimento all'art. 1227 c.c., che disciplinano la responsabilità aquiliana e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni (Cass. 7 giugno 2000, n. 7727).
Secondo l'interpretazione adottata dall'ordinanza della Corte di Cassazione del 13 giugno 2014, n. 13526, l'orientamento delle Sezioni Unite del 1997 ha operato una indebita applicazione delle norme che regolano il contributo alle riparazioni, formulate allo scopo di tener conto della maggiore utilità che i condomini aventi l'uso esclusivo traggono rispetto agli altri condomini che si giovano della funzione principale del lastrico, che è quella di copertura: gli obblighi di contribuzione fissati negli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c. riguardano il diritto dei proprietari e l'utilità che essi traggono dai beni, non l'allocazione del danno subito dai terzi, che prescinde, di regola, dalla condotta dell'utilizzatore.
La Corte ribadisce che al contrario, il fatto costitutivo dell'illecito risale alla condotta omissiva o commissiva dei condomini, che fonda una responsabilità aquiliana, la quale deve essere scrutinata secondo le rispettive colpe dei condomini e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza utilizzare la normativa coniata ad altro fine. Inoltre il risarcimento prescinde da ogni considerazione sull'utilità che il danneggiante trae dal pregiudizio arrecato, criterio contrario a quello che regge l'art. 1126 c.c., fondato sull'utilità del danneggiante.
L'orientamento espresso dalla sentenza n.13526 del 2014 della Corte tende a valorizzare un criterio risarcitorio fondato sulla responsabilità da omessa custodia qualora si realizzi il nesso causale tra l'omessa custodia e il verificarsi dell'evento lesivo. Il rapporto diretto con la cosa, configura a seconda dei casi, la responsabilità del proprietario esclusivo o del condominio in quanto custodi ex art. 2051 c.c. perché, in grado di controllare le modalità di uso e di conservazione della cosa e i rischi a questa connessa, secondo le regole dettate dalla responsabilità da fatto illecito. La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia, prevista dall'art. 2051 c.c., ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del verificarsi dell'evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia: una volta provate queste circostanze, il custode, per escludere la sua responsabilità, ha l'onere di provare il caso fortuito, ossia l'esistenza di un fattore estraneo che, per il suo carattere di imprevedibilità e di eccezionalità, sia idoneo a interrompere il nesso causale. L'applicazione delle regole in materia di responsabilità da fatto illecito è ostativa all'applicazione del criterio di riparto di spesa di cui all'art. 1126 c.c., norma che prescinde dal comportamento del danneggiante e concepita in funzione della maggiore utilità che i condomini aventi l'uso esclusivo traggono rispetto agli altri condomini che si giovano della funzione principale del lastrico solare che è quella di copertura. Nella specie secondo tale interpretazione qualora il proprietario esclusivo del lastrico solare si renda responsabile dei danni provocati da omessa custodia o manutenzione nei confronti di terzi, tale responsabilità ha natura extracontrattuale ex art. 2051 c.c. e le conseguenze del fatto illecito devono essere regolate esclusivamente dalle norme poste dagli artt. 2051 e 2056 c.c., con riferimento all'art. 1227 c.c., che disciplinano la responsabilità aquiliana e non già secondo le norme concernenti la ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni.
Il ripensamento dell'orientamento delle Sezioni Unite del 1997 ha imposto alla Sezione II della Corte di rimettere, con ordinanza del 13 giugno 2014, n. 13526, gli atti al primo presidente per l'assegnazione alle Sezioni Unite al fine di fare chiarezza su tale questione oggetto di decisioni contrastanti.
Secondo i principi compendiati nella sentenza 10 maggio 2016, n. 9449 delle Sezioni Unite Civili della Suprema Corte in primo luogo la responsabilità per danni da infiltrazioni derivanti dal lastrico solare ha natura extracontrattuale, inoltre, considerata la specificità di tale tipologia di copertura che da un lato, la sua superficie, costituisce oggetto dell'uso esclusivo di chi ha il diritto e dall'altro la sua parte strutturale sottostante costituisce cosa comune perchè contribuisce ad assicurare la copertura dell'edificio, ove il lastrico solare non sia comune a tutti i condomini ma appartenga in via esclusiva ad un solo soggetto questi è tenuto agli obblighi di custodia ai sensi dell'articolo 2051 c.c., mentre il condominio tenuto a compiere gli atti conservativi (secondo gli articoli 1130, comma 1 e 4 c.c.) e alle opere di manutenzione straordinaria (secondo quanto stabilito dall'art.1135, comma 1, n.4 c.c.). Tali responsabilità possono concorrere e in tal caso le spese di riparazione e ricostruzione vanno imputate secondo le proporzioni stabilite dall'articolo 1126 c.c. La corresponsabilità del condominio, secondo la proporzione mutuabile dall'articolo 1126 c.c., derivante dall'esistenza del dovere di eseguire le attività di conservazione e manutenzione straordinaria del bene, tuttavia non è configurabile laddove venga dimostrata la riconducibilità del danno al fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo.
Responsabilità per danni derivanti da difetti originari di costruzione
In generale, la giurisprudenza della Corte di Cassazione pone una distinzione tra la ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare dovute a vetustà e quelle dovute a difetti originari di costruzione. Molte pronunce hanno richiamato l'applicazione dell'art.2051 c.c. nell'ipotesi di cattiva manutenzione di cose in uso esclusivo al condomino, seguendo il principio che addebita il danno ascrivibile ai singoli o al condominio in base all'eventuale comportamento lesivo di chi ha cagionato il danno. Si afferma che la norma di cui all'art. 1126 c.c. si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove tali difetti siano in grado recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ai sensi dell'art. 2051 c.c. e non anche sia pure in via concorrenziale al condominio. A tale indirizzo giurisprudenziale si sono allineate numerose sentenze (vedi Cass. 8 luglio 2021, n. 19556; Cass. 21 novembre 2016, n. 23680; Cass.19 giugno 2013, n.15300).

Legittimazione passiva
A proposito della individuazione del legittimato passivo a resistere all'azione risarcitoria del terzo danneggiato è percepibile una corrente giurisprudenziale uniforme.
Tale giurisprudenza introduce una distinzione tra l'ipotesi in cui ci si duole di danni dovuti a vetustà, da quella di danni riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, sancendo nel primo caso l'esclusiva legittimazione del condominio e nel secondo caso quella del condomino (cfr. Cass.15 aprile 2010, n. 9084; Cass. 19 giugno 2013, n. 15300).
È stato precisato che «in tema di condominio di edifici, il lastrico solare anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti a effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c.» (Cass. 21 febbraio 2006, n. 3676; Cass. 17 gennaio 2003, n. 642).
Ora, da tali precedenti emerge che solo quando il danno alle proprietà sottostanti origina da difetto di conservazione o manutenzione non imputabile al solo proprietario del lastrico o a chi ne abbia il godimento la legittimazione compete al condominio e non a detto proprietario.
Ne consegue che, la legittimazione passiva nel giudizio avente a oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti spetta al proprietario del lastrico solare soltanto allorché detti danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio. Qualora pertanto detto proprietario, nel giudizio instaurato nei suoi confronti, intenda eccepire il proprio difetto di legittimazione, egli ha l'onere di precisare, con opportuni riferimenti agli atti processuali, che l'azione introduttiva del giudizio era stata esercitata o comunque si era rivelata, all'esito dell'istruzione, come avente a oggetto una situazione dannosa non imputabile al medesimo in via esclusiva, ma della quale doveva rispondere il condominio (Cass. 4 gennaio 2010, n. 20).

Responsabilità per danni nel rapporto di locazione
Può accadere che nelle ipotesi in cui si verifichino danni a terzi causati da omessa manutenzione o custodia dei lastrici solari nel condominio, le unità immobiliari coinvolte nella controversia siano state concesse in locazione. Per questo motivo la questione del riparto della responsabilità civile in caso di danni a terzi, riveste una particolare connotazione qualora il lastrico solare di copertura del condominio o la terrazza a livello, sia stata oggetto di contratto di locazione e quindi nella disponibilità anche di fatto, del conduttore.
In generale si ritiene che ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c., occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla stessa, e cioè la sua disponibilità giuridica e materiale, con il conseguente potere di intervento su di essa. Pertanto, il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti; grava, invece, sul solo conduttore la responsabilità, ai sensi dell'art. 2051 c.c., per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà e obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri. Tramite il contratto di locazione, il proprietario non si è spogliato dei poteri-doveri di custodia sul lastrico, cioè dei generici doveri di conservazione, di controllo e di intervento sulla relativa manutenzione, né dei poteri di interdizione ai non autorizzati dell'accesso al medesimo, sì da impedirne l'utilizzazione nelle parti pericolose e non transitabili: poteri-doveri che il proprietario deve mantenere, anche se il lastrico è stato compreso nell'oggetto della locazione, poiché il godimento concesso al conduttore non esclude la permanenza nel proprietario dei poteri di controllo, di vigilanza e di custodia sullo stato di conservazione delle strutture che compongono l'immobile locato, sulle quali il conduttore non ha poteri di intervento, né doveri di manutenzione (Cass. 3 agosto 2005, n. 16231; Cass. 9 giugno 2010, n. 13881; Cass. 27 luglio 2011, n. 16422). Fermi i principi di cui sopra, nella sentenza del 18 settembre 2014 n. 19657, la Corte di Cassazione ha, tuttavia, escluso la responsabilità del proprietario del lastrico solare per i danni derivanti da un grave incidente causato a un terzo che camminando su una lastra di vetro che ricopriva un lucernario nel lastrico solare, era caduto nel locale sottostante.
La Corte ha ritenuto che se è vero che il proprietario dell'immobile era ed è rimasto custode del lastrico, e in particolare dei suoi elementi strutturali, anche dopo la locazione, ragion per cui potrebbe essere ritenuto responsabile dei danni subiti da chi vi si fosse introdotto indipendentemente dal comportamento del conduttore, è anche vero che il controllo sull'accesso al medesimo attraverso l'appartamento del conduttore è stato sottratto al proprietario per effetto del contratto di locazione; e con esso gli è stata sottratta la possibilità, materiale e giuridica, di prevenire e di evitare il conseguente rischio di danni. La perdita del suddetto potere di controllo esclude la responsabilità del locatore, con riguardo a evento verificatosi per effetto di un comportamento che anche giuridicamente egli non aveva la possibilità di evitare e prevenire. A tale fine si consideri che il locatore aveva contrattualmente cautelato la sua posizione: a) tramite l'esclusione del lastrico dall'oggetto della locazione; b) tramite la preclusione di fatto dell'accesso al medesimo dall'appartamento locato, in quanto alla data della locazione l'appartamento disponeva solo di una veduta sul lastrico e non di apposito accesso; c) tramite l'espresso divieto imposto alla conduttrice di modificare lo stato dei luoghi e di procedere ad opere di trasformazione, ivi inclusa la sostituzione della veduta con una porta-finestra.
Ne consegue che l'evento dannoso di cui è causa costituisce realizzazione di un rischio estraneo al comportamento del proprietario e agli specifici doveri di custodia su di lui gravanti, rischio che è invece esclusivamente riconducibile all'operato del conduttore, il quale in virtù dei poteri di diritto a lui derivanti dalla detenzione dell'appartamento, e dei poteri di fatto abusivamente esercitati tramite l'apertura del passaggio e la concreta utilizzazione del lastrico ha reso possibile, in termini non controllabili dal proprietario, l'uso anomalo del piano di copertura per il passaggio di persone: uso per il quale non era predisposto e al quale non era né avrebbe potuto essere altrimenti destinato. Né agli atti risultava essere stato dedotto e dimostrato, nel corso del giudizio, che il proprietario era a conoscenza o avrebbe dovuto essere a conoscenza facendo uso dell'ordinaria diligenza della trasformazione interna dell'appartamento e dell'indebita utilizzazione del lastrico per il passaggio di persone, e che non era intervenuto a impedirlo.

Considerazioni conclusive
Il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello) risponde, essendone custode, dei danni da infiltrazioni causati all'appartamento sottostante. Tuttavia secondo l'arresto giurisprudenziale, in linea con la soluzione interpretativa offerta dall'ultimo intervento delle Sezioni Unite della Suprema Corte, la responsabilità del titolare del bene concorre, salvo rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, con quella del condominio. La terrazza, anche se esclusiva, funge da copertura dell'intero stabile o di una sua parte per cui l'amministratore è tenuto ad adottare i controlli necessari alla sua conservazione e l'assemblea a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Conseguentemente le spese di riparazione o ricostruzione devono essere imputate secondo il criterio indicato dall'articolo 1126 cod. civ. che le pone per un terzo al proprietario (o usuario) esclusivo del bene e per i restanti due terzi ai condomini.