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Lavori straordinari in condominio e obbligo di costituzione di un fondo, orientamenti giurisprudenziali

di Marzia Baldassarre*

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Tratto da Plusplus24 e Smart24

In breve

I lavori straordinari nel condominio. Modalità per l'adozione di una valida delibera di autorizzazione all'esecuzione degli stessi

La questione in oggetto appare di grande attualità e rilevante nella vita condominiale.
Qual è infatti il condominio in cui non si sia almeno una volta presentata la necessità di procedere ad un intervento di natura straordinaria per la manutenzione di parti comuni ammalorate?

Conoscere le modalità con le quali deve essere assunta una valida delibera assemblare al riguardo assume, quindi, rilevanza.

Va da se che la delibera in questione deve essere adottata sia a fronte di una regolare convocazione inviata a tutti i condomini, con la quale gli stessi debbono essere informati in maniera sintetica ma compiuta di quali lavori si intenda chiedere l'approvazione, sia a seguito del voto favorevole della maggioranza degli interventi alla riunione in cui numero in totale deve rispettare le percentuali indicate dall'art.1136 c.c.

Articolo che per le deliberazioni condominiali tenutesi in seconda convocazione prescrive che i condomini presenti devono rappresentare almeno un terzo del valore dell'edificio ed un terzo del numero complessivo dei partecipanti al condominio.

L'aspetto che invece si vuole trattare oggi, in maniera specifica, è la particolare disposizione contenuta nell'art.1135 1° comma n.4 c.c. che testualmente prevede che l'assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni (le opere tese a migliorare il godimento delle parti comuni) "costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".

La norma in questione è stata introdotta dalla legge 11/12/2012 (in vigore dal 18/06/2013) il cosiddetto " Codice del Condominio " che ha apportato numerose e significative novità in tema di regolamentazione dei rapporti condominiali.

Sin da subito tale norma ha dato origine a dubbi e problemi.

Tant'è che già a distanza di solo un anno dalla sua introduzione è stata aggiunta attraverso il D.L. 23/12/2013 n.145 convertito nella L. 21/02/2014 n.9, la seconda parte relativa alle opere che vengono pagate in maniera graduale a stato di avanzamento lavori.

Appare infatti evidente che una lettura rigida della norma di cui al 1° comma n.4 dell'art.1135 c.c. può portare in via pratica a creare difficoltà gravi ed addirittura potenzialmente insuperabili nella gestione materiale del condominio per quanto riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria.

Se si sposa infatti la tesi esposta in alcune pronunce giurisprudenziali (Tribunale di Modena sentenza n.763 del 16/05/2019; Tribunale di Udine Sez. I, sentenza 17/01/2018; Tribunale di Latina sentenza n. 359/2018 del 08/02/2018) secondo cui la disposizione normativa in parola imporrebbe la costituzione di un fondo specifico a copertura del costo dei lavori straordinari previsti prima ancora che agli stessi venga data esecuzione pena, in difetto, la nullità della delibera che approva l'esecuzione di detti interventi, si finisce per rendere assai difficile la possibilità per il Condominio di dar corso alle opere di manutenzione straordinaria di cui si discute.

Basta, infatti, osservare che seguendo la tesi della necessità di un accantonamento preventivo sarebbe sufficiente che un solo condomino non paghi e, lo si ripete, in anticipo la sua quota per impedire la materiale esecuzione del lavoro straordinario che si vuole realizzare.

Ma non solo!

Cosa accade se i lavori sono urgenti e la loro esecuzione risulta improcrastinabile?


È indubbio che una lettura così restrittiva della norma appare assolutamente penalizzante nei confronti degli interessi del Condominio stesso.

Alcune pronunce giurisprudenziali di segno contrario a quelle precedentemente menzionate hanno raccolto l'esigente pratica di non apporre un ostacolo insormontabile all'esecuzione dei lavori straordinari.

Così il Tribunale di Savona con sentenza n.439 del 30/05/2019 ha affermato:"Sostenere che prima di stipulare il contratto, l'amministratore dovrebbe pretendere l'intero pagamento da subito per spese ingenti sarebbe controproducente sia per il condominio che difficilmente riuscirebbe ad eseguire da subito quanto proposto sia per l'appaltatore".

Ancor più specifica appare la pronuncia n.18320 del Tribunale di Roma emessa in data 28/09/2018 il quale ha sancito che "neppure l'art.1135 4° comma c.c. impone che gli importi di cui ai lavori approvati debbono essere interamente versati prima di iniziare i lavori, essendo sufficiente che il fondo speciale sia costituito contabilmente. Come evidenziato da autorevole dottrina, la ratio insita nella norma citata presuppone che il fondo straordinario sia istituito solo da un punto di vista contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria, garantendo così maggior chiarezza contabile a vantaggio dei creditori. Inoltre opinare diversamente significherebbe "bloccare" l'inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condominio".

Pertanto, aderendo a questa chiave di lettura della norma di cui si discute, che si ritiene senz'altro più aderente sia alle esigenze pratiche di gestione del condominio sia agli stessi interessi del medesimo, la costituzione del fondo speciale ivi previsto verrà materialmente soddisfatto attraverso l'istituzione di una contabilità separata da parte dell'Amministratore del Condominio per quanto riguarda i lavori straordinari approvati precisando l'importo del costo delle opere in questione e i criteri di ripartizione della spesa in questione così da fornire una chiara e precisa informazione ai condomini distinguendo le poste in questione dalla contabilità ordinaria.

Come detto l'interpretazione del disposto dell'art.1135 1° comma n.4 nel senso ora illustrato appare vantaggiosa per gli stessi interessi del condominio e senz'altro in linea con la volontà del legislatore che certamente non si pone come finalità quella di compilare la gestione del Condominio ma, di contro senz'altro quella di agevolarla.

Ciò può essere affermato senza tema di smentita vagliando il contenuto della disposizione di cui al comma dell'art.1135 c.c. che prevede la facoltà per l'Amministratore di far eseguire lavori straordinari anche senza preventiva approvazione dell'Assemblea qualora tali lavori abbiano carattere di urgenza.

Sul punto la giurisprudenza che ha precisato l'obbligo per lo stesso di riferire circa tali interventi alla prima assemblea "rientra nel dovere generale che incombe sull'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini e che, pertanto, non può essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato".

In tal senso si è espressa la Corte di Appello di Milano con pronuncia del 28/10/2004 che non ha fatto altro che adeguarsi al principio stabilito dalla Suprema Corte, Sez. II con la sentenza n.10144 del 19/11/1996.

Appare pertanto chiaro che il Legislatore ha inteso assicurare ritenendola del tutto legittima la maggior flessibilità possibile per l'operato dell'Amministratore e che imporre limitazioni al riguardo non rientra nello spirito del medesimo.

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*A cura dell'Avv Marzia Baldassarre (Professional Partner)

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