Le scale appartengono a tutti i condomini, non valida la scrittura privata che sostiene il contrario

Le scale sono elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale, nonché mezzo indispensabile per accedere al tetto e alla terrazza di copertura dell'edificio. Esse pertanto, assieme ai pianerottoli, conservano la qualità di parti comuni, così come previsto dall'articolo 1117 cod. civ., per tutti i condomini, anche per i proprietari degli appartamenti dei piani inferiori, che ne usufruiscono per la conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. Ad affermarlo è la Corte d'appello di Bari nella sentenza 2215/2021.

La vicenda
La controversia sorge a seguito di alcuni lavori edili realizzati dai proprietari del secondo e ultimo piano di un immobile, che avevano portato anche all'apertura di una porta di ingresso nel loro appartamento. I proprietari dell'abitazione del primo piano contestavano però tale opera, sostenendo che per realizzarla gli inquilini del secondo piano si erano di fatto appropriati di parte del pianerottolo e di una parte della rampa di scale che conduceva alla scalinata esterna, che consentiva l'accesso alla terrazza a livello, di proprietà dei proprietari del secondo piano, dove era collocata l'antenna televisiva centralizzata e che, dopo i lavori, non era più utilizzabile a tale scopo.
Citati in giudizio per la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, i proprietari del secondo piano invocavano una scrittura privata sottoscritta tra le parti che, in sostanza, affermava la natura non condominiale del pianerottolo e della rampa di scale e che consentiva la possibilità di modifica dei luoghi.

La decisione
Dopo il verdetto del Tribunale favorevole agli attori, in appello il risultato non cambia. I giudici di secondo grado confermano, infatti, l'impossibilità di ritenere le scale e il pianerottolo come beni non condominiali. E ciò in quanto l'invocata scrittura privata è nulla, o inefficace, in quanto al momento dell'acquisto delle abitazioni il condominio era già sorto e né gli atti notarili, né il regolamento condominiale attribuivano la proprietà esclusiva di pianerottolo e scale ai soli proprietari del secondo piano. Difatti, «dall'esame di tutti gli atti pubblici di compravendita, risultava che, compresi nell'acquisto degli immobili abitativi ci fossero i proporzionali diritti sulle parti comuni e condominiali quali per legge, consuetudine e quali definite ed individuate nel regolamento condominiale ed annesse tabelle millesimali».
Da ciò deriva, conclude la Corte, che tutti i condomini sono comproprietari delle rampe di scale e dei pianerottoli, sicché «tutti i condomini, nessuno escluso, hanno diritto di accedere al solaio di copertura dello stabile attraverso la scalinata esterna». Ad ogni modo, per i giudici la scrittura privata sottoscritta e non disconosciuta dagli appellati pare «senza alcun dubbio aver ingenerato la convinzione negli appellanti di essere autorizzati ad eseguire le opere edilizie in quanto proprietari esclusivi dei beni oggetto di causa, sicché ricorrono giusti motivi per operare la compensazione integrale delle spese».