Locazione parziale di immobile adibito a prima casa, sì all’esenzione IMU
Nota a Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado LAZIO, Sez. VI, Sentenza 7 marzo 2025, n. 1524
La vicenda in esame riguarda uno degli argomenti di maggiore attualità in materia immobiliare e di agevolazione prima casa sull’esenzione IMU.
Con appello contro la sentenza di I grado della CGT di Roma, la parte appellante, contribuente destinataria di apposito atto di accertamento in tema di IMU per l’anno di imposta 2016 adiva la CGT di II grado prospettando i seguenti motivi di appello:
1) Vizio di motivazione dell’atto impugnato;
2) Illegittimità dell’avviso di accertamento impugnato, per avere il Comune assoggettato ad IMU la “prima casa” della contribuente, in cui quest’ultima risiedeva stabilmente, come ampiamente documentato
3) Nullità della sentenza impugnata.
Con atto di controdeduzioni del Comune di Roma è stata eccepita l’infondatezza delle censure prospettate, rilevando che la disciplina vigente più restrittiva di quella precedente, identifica quale abitazione principale sia l’immobile iscritto nel catasto, sia quello potenzialmente ascrivibile come unica unità immobiliare, qualora si verifichino contestualmente le seguenti condizioni:
1) l’abitazione deve essere utilizzata quale dimora abituale del possessore e del proprio nucleo familiare;
2) il possessore ed i componenti del nucleo familiare abbiano eletto residenza anagrafica; dalle verifiche effettuate dall’Ufficio, risulta che l’immobile soggetto a imposta è adibito ad attività commerciale di estetista, quindi non riconoscibile come esente per abitazione principale.
Roma capitale a supporto della linea difensiva provava, mediante documentazione, che l’immobile oggetto di verifica era adibito ad attività commerciale. A supporto di quanto appena detto, in sede di appello veniva depositato un report di una banca dati pubblica dal quale si desumeva che nell’immobile si svolgeva una attività commerciale, di per sé incompatibile con un contestuale uso residenziale dell’immobile da parte dell’appellante. Di contro, la contribuente presentava certificato di residenza anagrafico storico da cui risultava la residenza nell’immobile.
Da qui è necessario fare un piccolo approfondimento tematico a partire dalle FAQ del MEF del 2014, le quali evidenziano che: “Il proprietario di un’abitazione principale che ne concede alcune stanze in locazione a studenti, usufruisce della esenzione da IMU ai sensi dell’articolo 1, comma 707 della legge n. 147/2013.”
La replica del MEF affermava che, anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’IMU prevista per tale fattispecie.
La sentenza 25 gennaio 2022 della CTR d’Abruzzo ha sancito una massima secondo la quale, al fine di non perdere le agevolazioni prima casa, occorre mantenere, seppur parzialmente, il possesso del bene.
Viene inoltre precisato che, secondo l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 1/94, la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione IMU non comporta la decadenza, in quanto non si ha la perdita del possesso. Quindi, è possibile affittare parzialmente, non integralmente, l’immobile poiché ciò significherebbe perderne completamente il possesso a favore del conduttore.
Tornando quindi al giudizio, la contribuente produceva certificato storico di residenza per dimostrare il suo diritto all’esenzione nell’anno di accertamento e la dichiarazione IMU, in cui risultava che dal 2016 vi era una sola stanza di 9 mq adibita a piccolo centro estetico.
La CGT di II grado di Roma, sulla base di quanto sopra evidenziato, riteneva fondato l’appello della contribuente, riformando la sentenza di I grado ed annullando l’accertamento gravato dal vizio di eccesso di potere.
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*Avv. Federico Bocchini, Studio Legale Bocchini Giglioni
