Convenzione riparto spese condominiali in deroga ai criteri legali, accettazione unanime anche successiva

In tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, Cc - che deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime - presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l'assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto con l'osservanza della forma prescritta per quest'ultimo. Questo il principio enunciato nella ordinanza della Cassazione 4 luglio 2022 n. 21086.

I precedenti - Sulla parte della pronuncia che afferma che l'efficacia di una convenzione con la quale, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, Cc, si deroga al regime legale di ripartizione delle spese non si estende, in base all'art. 1372 Cc, agli aventi causa a titolo particolare degli originari stipulanti, a meno che detti aventi causa non abbiano manifestato il loro consenso nei confronti degli altri condomini, anche per fatti concludenti, attraverso un'univoca manifestazione tacita di volontà, dalla quale possa desumersi un determinato intento con preciso valore sostanziale, si veda anche la Cassazione, sentenza 9 agosto 1996, n. 7353, in Giurisprudenza italiana, 1997, I, 1, c. 1392, nonché in Rassegna locazioni e condominio, 1997, p. 232, con nota di Mirenda A. Luci ed ombre sull'ambito soggettivo di efficacia del regolamento condominiale contrattuale.

Diversamente la Cassazione con le sentenze 16 dicembre 1988, n. 6844, in Vita notarile, 1988, p. 1197, nonché in Giustizia civile, 1989, I, p. 1138, con nota di De Tilla M., Regolamento contrattuale e poteri dell'assemblea condominiale in tema di modifica dei criteri legali per la ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione delle parti comuni e 23 dicembre 1988, n. 7039, in Riv. giur. edilizia, 1989, II, p. 285 ha scritto che l'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio è propter rem, essendo strettamente connessa alla contitolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione hanno su di esse, con la conseguenza che deve presumersi l'efficacia reale anche della clausola del regolamento di condominio, di natura contrattuale, con cui la singola unità immobiliare venga esonerata, in tutto o in parte, dal contributo nelle spese stesse - salvo che dalla clausola non risulti la inequivoca volontà di concedere l'esenzione solo a colui che, in un determinato momento, sia proprietario del bene - e deve quindi ritenersi che detta clausola sia operante anche a favore dei successori, a titolo universale o particolare, del condomino in favore del quale l'esenzione era stata prevista.

Nel senso che in tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 Cc o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all'art. 1137, ultimo comma, Cc, le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135, n. 2 e n. 3, Cc, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 Cc, (Cassazione, sentenza 19 marzo 2010, n. 6714).

Analogamente, è affetta da nullità (la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ed ancorché abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 Cc) la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 Cc) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune. Ciò, perché eventuali deroghe, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca, (Cassazione, sentenze 27 luglio 2006, n. 17101 e 8 gennaio 2000, n. 126, in Vita notarile, 2000, p. 252, nonché in Giurisprudenza italiana, 2000, p. 1138).

La motivazione della ordinanza - Sull’ultima parte della motivazione, nella pronunzia in rassegna si legge che:

- la deliberazione assembleare di un condominio presa all'unanimità, ancorché invalida in quanto esorbitante le attribuzioni dell'assemblea, può assumere rilevanza contrattuale nei reciproci rapporti tra i condomini, impegnandoli, quindi, validamente ad osservare il contenuto della delibera stessa, ove non difetti dei requisiti di sostanza e di forma, Cassazione, sentenze 21 maggio 1976, n. 1830;

- i provvedimenti adottati all'unanimità dai condomini, al di fuori dell'assemblea, derivano la loro efficacia vincolante dal valore contrattuale dell'atto, Cassazione, sentenza 2 agosto 1969, n. 2916, che ha ritenuta legittima l'approvazione per iscritto, mediante apposizione delle firme di tutti i condomini, del preventivo di spesa relativo alla installazione di una antenna centralizzata televisiva, avvenuta al di fuori dell'assemblea, nonché l'approvazione, con la maggioranza semplice dell'assemblea, del piano di riparto della spesa in parti uguali fra i condomini, anziché in proporzione al valore millesimale delle singole proprietà, trattandosi di spesa destinata a servire in parti uguali i condomini, ai sensi dell'art. 1123, primo e secondo comma, Cc;

- una delibera di condominio è assunta all'unanimità - circostanza normativamente non prevista, incidente soltanto sulla comunicazione e impugnazione, non essendovi né assenti, né dissenzienti - non perciò è assimilabile ad un negozio, stante la diversa efficacia, ma può esprimere, indipendentemente dall'indicazione all' ordine del giorno, la volontà negoziale dei partecipanti [censurabile in Cassazione soltanto per vizi di motivazione o violazione di norme ermeneutiche(art. 1362 e segg. Cc) e non impugnabile secondo la disciplina delle delibere assembleari (art. 1137 Cc)] con la conseguente possibilità, da un lato, del successivo perfezionamento di essa (artt. 1326 e segg. Cc); dall'altro della costituzione, modifica, estinzione di un rapporto giuridico, anche attraverso un delegato verbale, essendo normalmente libera la forma dell'atto giuridico - con il solo limite della sua riconoscibilità - come nel caso di dismissione dell'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento e consenso ad installare impianti autonomi negli appartamenti, che non implica né la rinuncia, né l'alienazione dell'impianto comune, Cassazione, sentenza 2 febbraio 1998, n. 982, in Foro it., 1998, I, c. 1104, nonché in Giurisprudenza italiana, 1998, p. 1328, con nota di Bergamo E., Alcune riflessioni in tema di trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato in autonomo.

Sempre richiamate in motivazione, nella pronunzia in rassegna, cfr., altresì:

- per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, Cc, ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversa convenzione, di cui all'art. 1123, comma 1, Cc, rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini, (Cassazione, sentenza 10 marzo 2020, n. 6735);

 - in tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 Cc e 68 disposizioni di attuazione Cc, dando vita alla diversa convenzione di cui all'art. 1123, comma 1, ultima parte, Cc, la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disposizioni di attuazione Cc, che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore il quale, in forza dell'art. 69 disposizioni di attuazione Cc, giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. Cc, ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.