Nulla la delibera che assume decisioni riguardanti balconi privi di valenza estetica

I balconi aggettanti privi di rivestimenti ed elementi decorativi non rientrano fra le parti comuni dell'edificio perché non svolgono alcuna funzione estetica. E' il principio reso dal Tribunale di Salerno mediante sentenza numero 1907 pubblicata il 31 maggio 2022.

Il caso
Due proprietari di locali commerciali situati al pianterreno evocavano in giudizio il condominio impugnando la delibera adottata dall'assemblea con cui aveva approvato le spese di rifacimento dei balconi di proprietà esclusiva. Tali oneri manutentivi venivano ripartiti e imputati anche ai condòmini impugnanti i cui immobili, peraltro, erano sprovvisti di balconi. Deducevano perciò l'illegittimità dell'addebito. Il Condominio, costituitosi, avversava l'impugnazione eccependo, tra l'altro, l'inammissibilità della domanda perché intempestiva (azionata oltre il termine decadenziale di trenta giorni) e l'intervenuta ratifica della delibera successiva (anch'essa opposta dai medesimi condòmini).

Ragioni decisorie
Il decidente salernitano ha premesso che i balconi aggettanti in un edificio condominiale costituiscono il prolungamento delle corrispondenti unità immobiliari per cui appartengono in via esclusiva ai distinti proprietari. Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi (delle parti frontali e inferiori, quindi frontalini e cielini) devono considerarsi beni comuni a tutti i condòmini quando si inseriscono nel prospetto dello stabile contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.
Ne discende che le spese relative alle manutenzioni eseguite sui balconi debbono essere poste a carico dei relativi proprietari e non ripartite su tutti i condòmini in ragione millesimale. L'assemblea che decida di accollarle indistintamente a tutti i condòmini pone in essere una delibera viziata perché attrae illegittimamente nella proprietà comune beni pertinenziali esclusivi (per l'appunto, i balconi). La decisione esorbita dai poteri attribuiti all'organo assembleare e viola il diritto degli impugnanti i cui immobili non sono nemmeno serviti da balconi obbligandoli a concorrere al pagamento di spese non dovute.
I lavori approvati dall'assemblea i cui costi sono stati indebitamente spalmati anche sugli impugnanti hanno interessato interventi manutentivi ai balconi di proprietà esclusiva dei restanti condòmini. Ciò ha determinato la nullità della delibera nella parte in cui sono state imputate agli impugnanti (proprietari di immobili sprovvisti di balconi) le proporzionali spese di rifacimento dei balconi dei restanti condòmini. Nel caso di specie, i balconi in aggetto non assolvono positivamente all'assetto architettonico dell'edificio. Infatti, il giudicante ha ritenuto che i balconi privi di fregi o decorazioni sono carenti sotto il profilo estetico per cui le spese relative agli interventi devono essere sostenute dai rispettivi proprietari e non dalla compagine.
L'assemblea, sconfinando dalle sue prerogative, ha leso il diritto dei condòmini non proprietari di balconi obbligandoli a concorrere ad una ingiusta spesa. L'assemblea non ha alcun potere deliberativo di ripartire su tutti i condòmini opere che interessano beni esclusivi. Non può legittimamente deliberare ed eseguire lavori sulle proprietà esclusive perché le sue competenze si esauriscono nella amministrazione delle cose comuni. Qualora decida su argomenti estranei addossando spese non comuni ai condòmini, le conseguenti delibere saranno affette da nullità radicale ed insanabile. In definitiva, il tribunale salernitano ha ritenuto illegittimo il riparto e, pertanto, ha dichiarato la nullità dell'impugnata delibera.