Opere di urbanizzazione dovute da chi stipula la convenzione, chi richiede la concessione e chi realizza l'edificazione

L'obbligazione assunta per la realizzazione delle opere di urbanizzazione ha natura propter rem, nel senso che va adempiuta non solo da colui che ha stipulato la convenzione edilizia, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia e da colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa; l'obbligazione in solido per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e la natura reale di tale obbligazione riguarda dunque i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l'edificazione, ed i loro aventi causa. Questi i principi espressi dal Tar Napoli con la sentenza 9 gennaio 2017 n. 187.
L'occasione per esprimere questi principi è il ricorso proposto da Ikea contro il Comune di Afragola, che l'aveva diffidata a provvedere all'adempimento degli obblighi di realizzazione delle opere di urbanizzazione (in particolare, opere di urbanizzazione esterna relative a svincoli autostradali) oggetto di convenzioni urbanistiche.
La Nac Costruzioni srl aveva richiesto al Comune di Afragola la concessione edilizia per la realizzazione di un complesso costituito da una grande struttura di vendita al dettaglio e da una stazione di servizio per la vendita di carburanti, in località Cantariello. Con convenzione stipulata tra il Comune Afragola e la società Nac quest'ultima si obbligava, per sé e per i suoi aventi causa, a titolo oneroso o gratuito, alla realizzazione di opere di urbanizzazione esterne relative a svincoli autostradali. Il Comune aveva quindi rilasciato a Nac Costruzioni s.r.l. la concessione edilizia per la realizzazione della grande struttura di vendita. Successivamente al rilascio del titolo edilizio, la società Ikea aveva acquistato la proprietà della porzione di terreno di Nac Costruzioni srl relativa all'intervento di edificazione della grande struttura di vendita.
Il Tar ha premesso che le convenzioni urbanistiche hanno lo scopo di garantire che all'edificazione del territorio corrisponda non solo l'approvvigionamento delle dotazioni minime di infrastrutture pubbliche, ma anche il suo equilibrato inserimento in rapporto al contesto di zona che, nell'insieme, garantiscano la normale qualità del vivere in un aggregato urbano discrezionalmente, e razionalmente, individuato dall'autorità preposta alla gestione del territorio (Cons. St., sez. IV, 6 novembre 2009, n. 6947).
Ha poi dichiarato, in considerazione della situazione in fatto e del rapporto tra le due società – Nac e Ikea – che entrambe sono obbligate nei confronti dell'amministrazione comunale in relazione agli obblighi nascenti dalla convenzione. La fattispecie deve essere qualificata, infatti, in termini di accollo esterno – e, dunque, destinato a produrre effetti nei confronti del creditore – non liberatorio e cumulativo.
Ha sottolineato il Tribunale che l'articolo 1273 del codice civile nel disciplinare l'istituto dell'accollo, al comma 2 dispone espressamente che l'adesione del creditore all'accordo bilaterale fra accollante e accollato “importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo”. Dunque, l'accollo esterno si può ritenere liberatorio per il debitore ceduto al ricorrere di due condizioni alternative fra di loro: l'inserimento, nella convenzione fra accollante e debitore originario, di una specifica condizione in tal senso, ovvero l'accettazione inequivoca e specifica, rilasciata dal creditore, di voler liberare l'originario debitore. Nella fattispecie non emerge dalla documentazione in atti che l'amministrazione comunale abbia mai accettato di voler liberare l'originario debitore e, anzi, le pretese sono state sempre avanzate dall'amministrazione comunale nei confronti di entrambe le società, le quali, dunque, restano nei confronti del Comune solidalmente obbligate, ferme le tutele riferite ai rapporti interni che intenderanno azionare nella pertinente sede giurisdizionale.
In relazione all'eccepita prescrizione della pretesa vantata dall'amministrazione comunale, il Tar ha ricordato che la scadenza del termine decennale per l'ultimazione dell'esecuzione delle opere di urbanizzazione non fa venire meno la relativa obbligazione, la quale, al contrario, diventa esigibile proprio da tale momento, dal quale inizia a decorrere l'ordinario termine di prescrizione.

Tar Campania -Sezione II – Sentenza 9 gennaio 2017 n. 187