Preliminare di vendita, le regole sul termine essenziale e la caparra confirmatoria
La Corte di cassazione, ordinanza n. 20052 depositata oggi, ha affermato alcuni principi di diritto
In una compravendita, in presenza di elementi sintomatici - come la causale del bonifico - della volontà delle parti di integrare sul piano quantitativo la misura della caparra confirmatoria già convenuta, i versamenti non possono essere considerati “meri acconti sul prezzo complessivo pattuito”. È uno dei chiarimenti fornita dalla Corte di cassazione, ordinanza n. 20052 depositata oggi, che ha affermato quattro principi di diritto sul preliminare di vendita accogliendo (con rinvio) il ricorso del venditore.
La Corte d’appello di Brescia, a sua volta, in integrale riforma della sentenza di primo grado, aveva condannato parte venditrice alla restituzione della somma di 345.000 euro a titolo di acconti versati in attuazione del preliminare di vendita immobiliare, al promittente acquirente che aveva “desistito dalla stipulazione del definitivo per cause sopravvenute ad essa non imputabili”. Affermando, tra l’altro, che non si ravvisava alcuna rinuncia al termine essenziale stabilito per la stipula; mentre la mera titolazione “integrazione caparra confirmatoria”, contenuta nelle causali dei bonifici “difettava dei requisiti della confessione stragiudiziale”; e ancora che il mero silenzio non poteva integrare manifestazione tacita della volontà di modificare il contenuto del preliminare, rinunciando alla forma scritta e ampliando la funzione risarcitoria.
Sul punto la Seconda sezione civile, accogliendo il ricorso, ha affermato: “La previsione di un termine essenziale per l’adempimento del contratto, essendo posta nell’interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale”. Aggiungendo che, nello specifico, “i contegni assunti dalle parti successivamente alla scadenza del termine essenziale lasciavano presagire la rinuncia tacita ad avvalersi della risoluzione automatica conseguente alla predetta scadenza del 31 marzo 2012”.
Con un secondo principio la Corte ha chiarito che: “Poiché la forma ad substantiam prescritta per il negozio va osservata in ordine agli elementi essenziali mentre gli elementi accessori possono risultare da un atto amorfo, la pattuizione di una caparra confirmatoria, che si perfeziona con la dazione, non esige la forma scritta, costituendo elemento accidentale del contratto e così la sua integrazione”.
Con un terzo principio si è chiarito che: “Le parti che abbiano convenuto l’adozione della forma scritta per un determinato atto, nella loro autonomia negoziale, possono successivamente rinunciarvi, anche tacitamente, mediante comportamenti incompatibili con il suo mantenimento, costituendo la valutazione in ordine alla sussistenza o meno di una rinuncia tacita un apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità, qualora sia sorretto da una motivazione immune da vizi logici, coerente e congruente”.
Infine un quarto principio ha specificato che: “La causale riportata nei bonifici bancari, ascrivibile alla volontà dell’ordinante, ha valenza indiziaria del titolo per il quale è avvenuto l’ordine di pagamento, in mancanza di altri elementi che suffraghino la riconduzione del versamento ad un titolo diverso”.
Ciononostante, prosegue la Cassazione, la Corte distrettuale ha ritenuto che la mera titolazione “integrazione caparra confirmatoria”, contenuta nelle causali dei bonifici “difettasse dei requisiti della confessione stragiudiziale, trattandosi piuttosto di mera imputazione contabile priva di sottoscrizione del legale rappresentante”. Mentre “avrebbe dovuto essere puntualmente vagliata la ricorrenza di circostanze idonee a desumere che le parti avessero inteso tacitamente rinunciare al vincolo della forma convenzionale per apportare modifiche al preliminare su aspetti accidentali”.
Con la conseguenza che, in presenza di elementi sintomatici della volontà delle parti di integrare sul piano quantitativo la misura della caparra confirmatoria convenuta, “non poteva prevalere la qualificazione di tali versamenti nella cornice della corresponsione di meri acconti sul prezzo complessivo pattuito, senza alcuna valida giustificazione della diversa qualificazione attribuita sulla scorta di elementi probatori di segno diverso (nella fattispecie per nulla evocati)”.
