Casi pratici

Legislazione emergenziale: l'esecuzione sulla "prima casa"

Legislazione emergenziale pandemica: la sospensione dell'esecuzione immobiliare per l'abitazione principale

di Laura Biarella

la QUESTIONE

Cosa dispone la legislazione emergenziale 2020-2021 in ordine al pignoramento della cd. prima casa? Come è stato interpretato l'art. 4 DL 137/2020 nella parte in cui dispone che sia inefficace "ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare" avente ad oggetto "l'abitazione principale" effettuata a far data dal 25 ottobre 2020 e sino alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto? La proroga a quale data ha disposto il decreto cd. Milleproroghe? 



Tra le novità della legislazione emergenziale emanata nel corso della pandemia da Covid 19, la legge di conversione (legge del 24 aprile 2020, numero 27) del d.l. n. 18 del 2020 ("Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19", cd. "Decreto Cura Italia"), che all'articolo 54 ter veniva rubricato "Sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa", ha previsto che "Al fine di contenere gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica da Covid-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare di cui all'articolo 555 del Codice di procedura civile che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore". La previsione della sospensione del pignoramento di un immobile pignorato, per un periodo di sei mesi, può incidere sul procedimento che, ad esempio, l'ente condominiale potrebbe avere azionato per fronteggiare la morosità maturata da un condomino. La norma in parola ha, quale effetto, la sospensione ex lege delle procedure in corso che abbiano, a loro volta, quale oggetto, l'abitazione principale del debitore esecutato. Facendo un passo indietro, è necessario chiarire che il primo requisito affinché si possa realizzare la sospensione della procedura, è che l'immobile pignorato coincida con l'abitazione principale del debitore. La nozione di abitazione principale risulta collegata al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza o la propria dimora abituale. Una definizione è stata fornita dal d.l. n. 101 del 2011 (cd. decreto Monti): «Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente». Per l'effetto, affinché un immobile possa essere considerato come abitazione principale, è necessaria la ricorrenza delle seguenti condizioni:
- il possesso/proprietà (ovvero altro titolo reale, quale ad esempio l'usufrutto o il diritto di abitazione);
- la residenza anagrafica;
- la dimora abituale intesa quale elemento sussistente in modo continuativo nel tempo.
I requisiti al fine di poter beneficiare della sospensione, debbono essere posseduti alla data di entrata in vigore della legge: il debitore avrà l'onere di comprovare, producendo il certificato anagrafico, di risiedere presso l'immobile pignorato al momento dell'entrata in vigore della legge di conversione, quindi al 30 aprile 2020 e dovrà anche dimostrare di occupare l'immobile adibito ad abitazione principale, dovendosi, anche in questa ipotesi, tenere come punto di riferimento, la data del 30 aprile 2020.


Gli orientamenti ermeneutici della legislazione pandemica: Pordenone e Bari
Uno dei primi orientamenti ermeneutici sull'art. 4 d.l. n. 137/2020, che modifica l'art. 54 ter del d.l. n. 18/2020, è stato fornito dal Tribunale di Pordenone, in un'ordinanza. La questione, più specificamente, ha riguardato l'interpretazione della norma contenuta nell'art. 4 d.l. n. 137/2020, nella parte in cui dispone che risulti inefficace "ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare" avente ad oggetto "l'abitazione principale" effettuata a far data dal 25 ottobre 2020 e sino alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto. Tale conversione è intervenuta con la legge del 18 dicembre 2020, n. 176. L'art. 54 ter del d.l. n. 18, diversamente, prevede la sospensione delle procedure esecutive per il pignoramento immobiliare fino al 31 dicembre 2020. Detta data, ulteriormente, risulta prorogata fino al 30 giugno 2021, ad opera dell'art. 13, comma 14, del d.l. n. 183/2020. La problematica ermeneutica, pertanto, concerne la portata dell'inefficacia delle procedure esecutive per il pignoramento immobiliare. Il Tribunale di Pordenone, nell'ordinanza in commento, ha valorizzato l'impiego, sia con riferimento all'art. 4 del d.l. n. 137/2020 che all'art. 54 ter del d.l. n. 18/2020, della medesima locuzione di "ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare" per osservare come non sussista alcun processo esecutivo precedente ovvero prodromico al pignoramento. Da tale analisi discende che, ai sensi dell'art. 54 ter, non risulta possibile sospendere un procedimento che non esiste, in quanto risulta non iniziato. Quale ulteriore deduzione, in linea con una ermeneutica di tipo logico, il Tribunale di Pordenone sostiene che gli effetti dell'inefficacia colpiscono unicamente gli atti successivi alla notifica del pignoramento immobiliare. In definitiva, l'art. 4 d.l. n. 137/2020 non impedisce di assoggettare, ai fini espropriativi, l'abitazione principale, tramite la notifica ex art. 555 c.p.c. nonché l'esecuzione delle formalità di trascrizione, dopo la data del 25 ottobre 2020, né stabilisce l'invalidità o l'inefficacia del pignoramento posto in essere nel relativo periodo di vigenza, bensì rende gli atti esecutivi successivi al pignoramento "ipso iure" inidonei alla produzione degli effetti tipici. Per l'effetto, la procedura esecutiva incominciata, qualora limitata alla sola notifica del pignoramento, risulta sospesa. Viceversa, ogni ulteriore attività consecutiva alla notifica del pignoramento risulta inefficace. Pertanto, ove si dovesse procedere al deposito dell'istanza di vendita dell'immobile destinato ad abitazione principale, questa sarebbe inefficace, tamquam non esset. La peculiare interpretazione in parola è apparsa coerente con un equo bilanciamento di valori tra la conservazione della garanzia a tutela del diritto di credito azionato con il pignoramento e tra la conservazione del diritto (temporaneo, cioè fino alla "data di conversione del presente decreto") del debitore a non subire l'espropriazione forzata della propria abitazione principale. Ulteriormente, il Tribunale di Bari (Sez. II Civile, 4 maggio 2020), si era espresso nel senso che, a causa dell'emergenza sanitaria da Covid-19, viene sospesa, per la durata di sei mesi (a decorrere dall'entrata in vigore della legge di conversione del D.L. 17 marzo 2020 n. 18, art. 54-ter, ovvero dalla L. 24 aprile 2020, poi, si rammenta, ulteriormente prorogata dal decreto cd. Milleproroghe fino alla data del 30 giugno 2021) ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all'articolo 555 del codice di rito civile, il quale abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore. Per il medesimo giudice pugliese la sospensione afferisce alle procedure in cui il debitore esecutato abbia, da solo ovvero con i suoi congiunti, la dimora principale nell'immobile assoggettato all'esecuzione sia al momento del pignoramento, sia alla data del 30 aprile 2020. Ambedue le condizioni devono coesiste. Veniva inoltre precisato che la sospensione non trova operatività in ipotesi ove l'immobile sia stato, al momento del pignoramento, o sia successivamente divenuto, la dimora principale non del debitore esecutato, ma esclusivamente di persone diverse dallo stesso, ancorché a questi legate da rapporti di parentela ovvero di coniugio. Risultano inclusi nella sospensione ex art. 54 ter tutti gli adempimenti e le attività aventi contenuto esecutivo, ovvero funzionali all'espropriazione forzata. Per lo stesso giudice erano esclusi dalla sospensione ex art. 54 ter gli adempimenti e le attività privi di contenuto esecutivo, ovvero non strettamente funzionali all'espropriazione forzata. Ancor più in dettaglio, il Tribunale di Bari ha fissato i criteri interpretativi e fornito le indicazioni operative in tema di sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa, prevista dall'articolo 54-ter, introdotto nel d.l. cd. "cura Italia" (18/2020) dalla legge di conversione (L. n. 27/2020). Attraverso la circolare del 4 maggio, a firma dal Presidente della sezione Esecuzioni immobiliari, dove peraltro si era attestata finanche la piena condivisione di tutti i magistrati dell'ufficio, i giudici baresi si rivolgono agli ausiliari e ai difensori per impartire direttive uniformi preordinate "a semplificare e agevolare l'applicazione» di una disposizione normativa della quale evidenzia la «potenziale ampiezza (...) tale da determinare, anche in ragione della molteplicità delle fasi e delle situazioni che caratterizzano il processo esecutivo, una varietà di opzioni interpretative predicabili". L'articolo 54-ter risulta, più propriamente, una misura connessa all'emergenza e stabilisce la sospensione, per la durata di sei mesi a decorrere dall'entrata in vigore della legge di conversione del decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all'articolo 555 del Codice di procedura civile, che abbia per oggetto l'abitazione principale del soggetto debitore. La legge di conversione risultava entrata in vigore il 30 aprile 2020, per l'effetto la sospensione operava fino alla data del 30 ottobre 2020 (in seguito, si rammenta, con una la proroga la data veniva fissata al 30 giugno 2021). L'obiettivo della norma appariva fin dall'inizio chiaro: stoppare ogni attività esecutiva che potesse privare il debitore della sua abitazione principale. Secondo lo stesso Tribunale di Bari, la sospensione derivava in modo diretto dalla legge, e operava finanche in assenza di un provvedimento espresso del giudice, che, se del caso, poteva limitarsi a darne atto, qualora venisse investito da una specifica istanza delle parti, ovvero da una segnalazione di un ausiliario della procedura. Gli esperti stimatori, i professionisti delegati e i custodi giudiziari, venivano pertanto legittimati a segnalare le ipotesi in cui l'esecuzione avesse per oggetto, in tutto o in parte, un immobile che costituisse la casa principale di abitazione del debitore (o del terzo proprietario esecutato), compilando una nota secondo un modello predisposto dalla sezione, da depositare nel fascicolo telematico. Il giudice che dia atto della sospensione per legge, se era stata fissata un'udienza nel semestre indicato dall'articolo 54-ter, doveva fissare una nuova udienza di comparizione delle parti per una data successiva al 30 ottobre 2020 (si rammenta che il Milleproroghe ha fatto slittare tale data). La sospensione riguarda le procedure in cui il debitore esecutato aveva, da solo o con suoi congiunti, la dimora principale presso l'immobile assoggettato all'esecuzione sia al momento del pignoramento, sia alla data del 30 aprile 2020. Tali condizioni, secondo i giudici baresi, devono sussistere entrambe. Inoltre, veniva precisato che la procedura non si doveva sospendere qualora l'immobile fosse stato al momento del pignoramento o successivamente, divenuto la dimora principale non del debitore esecutato, bensì esclusivamente di altre persone, pure se legate al debitore da rapporti di parentela o di coniugio. Se risultano pignorati anche beni differenti dall'abitazione principale del debitore (e tali il Tribunale pugliese ritiene gli immobili collegati all'abitazione, quali box auto o locali deposito, sempreché idonei ad essere autonomamente venduti o già individuati quali lotti separati), l'esecuzione rimaneva sospesa per il solo immobile che costituiva l'abitazione principale del debitore, proseguendo per gli altri beni. Il documento barese ha elencato finanche le attività che non si sospendevano in quanto prive di contenuto esecutivo: la custodia giudiziaria dell'immobile pignorato, la presentazione delle istanze di liquidazione degli ausiliari, le formalità relative al decreto di trasferimento già emesso, gli adempimenti afferenti al progetto di distribuzione del ricavato della vendita dell'immobile pignorato, laddove fosse divenuto definitivo il relativo trasferimento prima dell'inizio dell'allora "semestre" di sospensione.


Decreto Milleproroghe 2020: sospensione delle procedure esecutive immobiliari sull'abitazione principale fino al 30 giugno 2021
Il decreto-legge cosiddetto "Milleproroghe" (d.l. n. 183 del 2020, recante "Disposizioni urgenti in materia di termini legislativi, di realizzazione di collegamenti digitali, di esecuzione della decisione (UE, EURATOM) 2020/2053 del Consiglio, del 14 dicembre 2020, nonché in materia di recesso del Regno Unito dall'Unione Europea"), pubblicato sulla G.U. del 31 dicembre 2020 con entrata in vigore il giorno stesso della pubblicazione prevede, all'art. 13, commi 13 e 14 la proroga della sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di sfratto per morosità, nonché delle procedure esecutive sulla prima casa fino al 30 giugno 2021. Più in particolare, il comma 13 statuisce che "La sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall'articolo 103, comma 6, del decreto – legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito con modificazioni dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, è prorogata fino al 30 giugno 2021 limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all'adozione, ai sensi dell'articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari". Ulteriormente, il comma 14 recita: "All'articolo 54-ter del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n.27, le parole "fino al 31 dicembre 2020" sono sostituite dalle seguenti "fino al 30 giugno 2021". Pertanto, la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di "rilascio degli immobili anche ad uso non abitativo" viene prorogata fino al 30 giugno 2021, ma con alcune limitazioni, cioè la sospensione opera "limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all'adozione del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari.".

Per l'effetto, la proroga fino alla data del 30 giugno 2021 afferisce alla sospensione dell'esecuzione di:

a) sfratti per morosità per mancato pagamento del canone alle scadenze;

b) sfratti relativi a immobili pignorati abitati dal debitore esecutato e dai suoi familiari;

c) sfratti aventi ad oggetto l'abitazione principale del debitore.

Per quanto concerne la sospensione delle procedure esecutive inerenti all'abitazione principale (art. 13, comma 14), la sospensione è stata fissata fino al 30 giugno 2021. Si osserva che per le procedure esecutive immobiliari aventi per oggetto l'abitazione principale del debitore esecutato, vi è stata una sostituzione, all'art. 54 ter del d.l. 17 marzo 2020, n. 18 ("Cura Italia") convertito, con modificazioni, dalla l. 24 aprile 2020, n. 27, delle parole "fino al 31 dicembre 2020" con "fino al 30 giugno 2021". Consegue che rimane in vigore l‘art. 54-ter, comma 1, del "Cura Italia", che agli esordi dell'emergenza sanitaria aveva previsto la sospensione delle procedure esecutive per le abitazioni principali per un periodo di sei mesi (fino al 31 ottobre 2020). Ulteriore proroga (fino al 31 dicembre 2020) era stata inserita ad opera del Decreto Ristori, che all'art. 4 aveva finanche statuito l'inefficacia «di ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all'articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore, effettuata dal 25 ottobre 2020 alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto».

Considerazioni conclusive
Il decreto cd. Milleproroghe (d.l. 31 dicembre 2020, n. 183) ha previsto la sospensione dell'esecuzione degli sfratti fino al 30 giugno 2021, mediante i commi 13 e 14 dell'art. 1: "13. La sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall'articolo 103, comma 6, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, è prorogata sino al 30 giugno 2021 limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all'adozione, ai sensi dell'articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari" e "14. All'articolo 54-ter del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, le parole "fino al 31 dicembre 2020" sono sostituite dalle seguenti: "fino al 30 giugno 2021". Il che, tuttavia, non significa che fino al 30 giugno 2021 non si possano attivare i procedimenti civili per convalida di sfratto, bensì che ne risulta differita l'esecuzione. Per i riportati commi 13 e 14 la proroga degli sfratti, che afferisce finanche agli immobili ad uso non abitativo, è limitata a due situazioni:
- provvedimenti di sfratto per mancato pagamento del canone (e non quindi per finita locazione);
- provvedimenti di rilascio dell'immobile conseguenti al decreto di trasferimento di immobili pignorati, quando gli immobili sono abitati dal debitore e dai suoi familiari.