Risarcimento danno e violazione delle norme edilizie
Diritto ad ottenere il risarcimento del danno, qualora il vicino costruisca violando norme edilizie e non è possibile la riduzione ripristino. Sara' il giudice a quantificare il risarcimento del danno, desumendolo ad esempio dalla perdita di panorama. Lo sottolinea il Consiglio di Stato con la sentenza 27 gennaio 2015 numero 362, che conclude dopo vent'anni una lite tra proprietari frontisti. Si discuteva di una sopraelevazione, la cui demolizione non era possibile perché avrebbe reso necessari lavori molto invasivi, di rinforzo delle strutture portanti, pregiudicando la stabilità dell'intero fabbricato.
Di qui la conversione in sanzione pecuniaria (a favore del Comune) e, contemporaneamente, il risarcimento del danno a favore del proprietario frontista. Applicando le norme del processo amministrativo (art. 112 di D.lgs. 104 del 2010), il Consiglio di Stato ha convertito in moneta i danni connessi all'impossibilità dell'esecuzione “in forma specifica” della sentenza che annullava un titolo edilizio. L'abuso da demolire si e' quindi convertito in lesione del panorama, che il codice civile collega alle distanze, alle luci (aperture che non consentono affaccio) ed alle vedute (finestre).
Il diritto a mantenere il panorama consente di imporre al fondo del vicino (o ad una costruzione già realizzata, che intenda innalzarsi) l'obbligo di non alterare la visuale, garantendo in questo modo amenità e godimento degli spazi. Si tratta di una “servitù” che vieta al proprietario del “fondo servente” un particolare uso, cioe' la possibilita' di elevare costruzioni o alberature. Il panorama da' infatti valore aggiunto ad un immobile, ne incrementa la quotazione di mercato e quindi corrisponde ad un interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico; la sua lesione, causata da una sopraelevazione o dalla costruzione illegittima di un fabbricato vicino, determina un danno ingiusto da risarcire. L'entita' del danno ingiusto deriva a sua volta dal rapporto tra il pregio che il mercato riconosce al panorama goduto, ed il deprezzamento commerciale dell'immobile causato dal venir meno o dal ridursi di tale requisito (Cass., 3679/1996).
Nel caso deciso, il vicino aveva agito per ottenere la tutela del suo diritto, leso dalla sopraelevazione eseguita da un condominio che lo fronteggiava. Il danno, causato dalla costruzione con una concessione edilizia illegittima, ha causato un deprezzamento del valore del bene di proprietà altrui e quindi ha generato il diritto ad un equo risarcimento. Il Consiglio di Stato ha individuato i parametri utili a quantificare la somma dovuta utilizzando, come termini di paragone, il pregio per il panorama di cui godeva l'appartamento (elemento riconosciuto dal mercato immobiliare) ed il deprezzamento commerciale dell'immobile derivante dal venir meno della panoramicità. È stato quindi nominato un “verificatore” (cioè un docente estimo civile), con l'incarico di quantificare il danno , applicando il criterio che valuta il danno da lesione del panorama in misura pari alla differenza fra il valore dell'immobile prima di subire il danno e, cioè, prima che avvenisse la sopraelevazione abusiva dell'edificio adiacente, e il valore dell'immobile deprezzato.
Consiglio di Stato - Sentenza 27 gennaio 2015 n. 362
