Se il venditore si impegna a cancellare l'ipoteca a proprie spese le formalità possono concludersi oltre il termine pattuito

Si appalesa contraria a buona fede l'interpretazione della clausola contrattuale prevedente l'impegno del promittente venditore di curare, a propria cura e spese, l'estinzione della ipoteca prima del rogito notarile, che assegni alla stessa il significato di ritenere necessario, ai fini dell'adempimento dell'obbligo, anche il completamento della formalità della cancellazione dell'ipoteca entro il termine pattuito, anziché considerare sufficiente l'estinzione per pagamento dell'obbligazione garantita, corredata dal consenso del creditore ipotecario alla cancellazione rilasciato con atto autenticato da notaio che abbia avviato la relativa formalità presentando al conservatore l'atto su cui la richiesta è fondata. Questo il principio espresso dalla Sezione II della Cassazione con l'ordinanza 24 giugno 2022 n. 20434.

I precedenti conformi...
Espressamente nello stesso senso e, in particolare, per l'affermazione che quanto alla irrilevanza della cancellazione dell'ipoteca nell'ambito del rapporto contrattuale tra le parti, la Corte distrettuale ha rilevato come questa fosse collegata ad un mutuo, la cui estinzione costituiva appunto il presupposto della cancellazione; sicché, estinto il mutuo e ottenuto il consenso del creditore beneficiario dell'ipoteca per la cancellazione, non poteva più ritenersi sussistente alcun vincolo. Tale conclusione, oltre ad essere scevra da illogicità, è corretta: non solo, infatti la cancellazione poteva essere richiesta da chiunque vi avesse avuto interesse, ma in tal caso, poi, non sarebbe nemmeno valsa a produrre alcun effetto estintivo, conseguendo l'estinzione dell'ipoteca a quella dell'obbligazione come conseguenza immediata e diretta della accessorietà del vincolo rispetto al debito, Cassazione, ordinanza 25 febbraio 2014, n. 4478, ricordata in motivazione, nella pronunzia in rassegna, a fondamento della conclusione sopra riassunta in massima.

...e quelli difformi
In un'ottica sostanzialmente diversa, rispetto a quella che ispira la pronunzia ora in rassegna, cfr., per il rilievo che in tema di preliminare di compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del regolamento della caparra confirmatoria (articolo 1385 Cc), non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito garantito in quanto il permanere dell'iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo della garanzia reale, Cassazione, sentenza 29 maggio 2008, n. 14424, in Rivista notariato, 2009, II, p. 169, con nota di Di Pinto A.C., Riflessioni sulla necessità della cancellazione d'ipoteca anche in caso di estinzione dell'obbligazione garantita.
Si osserva, peraltro, in motivazione, nella pronunzia in rassegna, che tale insegnamento non si pone in contrasto con il principio riassunto in massima atteso che in quella fattispecie i promittenti venditori - che avevano garantito la libertà del bene da vincoli e ipoteche - non avevano provveduto alla cancellazione delle iscrizioni esistenti neppure dopo al consensuale proroga del termine per stipulazione del definitivo.
Sempre in un'ottica diversa, rispetto alla pronunzia in rassegna, in altra occasione si è affermato, altresì, che in tema di ipoteca, la natura reale del vincolo ed il valore costitutivo dell'iscrizione comportano che, mentre nei confronti del creditore l'estinzione dell'obbligazione estingue anche la garanzia ipotecaria che l'assiste, nei confronti dei terzi è necessaria anche la cancellazione dell'ipoteca, poiché il permanere dell'iscrizione, nonostante l'estinzione del credito, può essere di pregiudizio per il proprietario, in quanto determina un intralcio al commercio giuridico del bene, potendo i terzi ignorare la reale situazione ed essendo essi generalmente inclini a dare rilevanza all'apparenza del vincolo, Cassazione, sentenza 26 luglio 1994, n. 6958, in Banca, borsa e titoli di credito, 1996, II, p. 308, con nota di Stingone C., Actio negatoria e obbligo di prestare il consenso alla cancellazione dell'ipoteca, nonché in Giurisprudenza italiana, 1996, I, 1, c. 416, con nota di Valle C., Risarcimento del danno (extracontrattuale) da mancata prestazione del consenso alla cancellazione dell'iscrizione ipotecaria e i punti fermi della Cassazione.

Il preliminare di compravendita
Analogamente, con riguardo a preliminare di compravendita immobiliare, lo inadempimento del promittente all'obbligo di provvedere alla cancellazione di ipoteca iscritta sul bene, anche agli effetti dello articolo 1385 Cc per il caso di caparra confirmatoria, non resta escluso (dalla circostanza) che sia stato pagato il creditore garantito da detta ipoteca, poiché tale pagamento, opponibile nel rapporto fra debitore e creditore, non può essere invocato dal promissario come fatto estintivo della garanzia reale, occorrendo all'uopo la cancellazione dell'iscrizione, Cassazione, sentenza 12 maggio 1987, n. 4361.

Le altre pronunce
Sulla questione specifica ora all'attenzione del S.C., si è precisato, altresì:
- il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo finché tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore e, al riguardo, ha la facoltà e non l'obbligo, ex articolo 1482, comma 1, Cc (applicabile al contratto preliminare), di chiedere al giudice la fissazione a quest'ultimo di un termine per la liberazione dal vincolo; ove, tuttavia, il promissario acquirente comunichi al promittente venditore, in presenza di un inadempimento grave di costui ed allo stesso imputabile, il proprio recesso dal contratto, quest'ultimo non può, per effetto dell'articolo 1453, comma 2, Cc attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia, Cassazione, ordinanza 8 settembre 2017, n. 20961; sentenze 1° dicembre 2000, n. 15380 e 2 settembre 2009, n. 19077;

La buona fede nell'esecuzione del contratto
- la buona fede nell'esecuzione del contratto si sostanzia, tra l'altro, in un generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra a prescindere tanto da specifici obblighi contrattuali, quanto dal dovere extracontrattuale del neminem laedere, trovando tale impegno solidaristico il suo limite precipuo unicamente nell'interesse proprio del soggetto, tenuto, pertanto, al compimento di tutti gli atti giuridici e/o materiali che si rendano necessari alla salvaguardia dell'interesse della controparte nella misura in cui essi non comportino un apprezzabile sacrificio a suo carico; Cassazione, sentenza 4 marzo 2003, n. 3185, in Giustizia civile, 2004, I, p. 2832, che ha cassato la decisione del giudice di merito che aveva escluso ogni violazione di obblighi, contrattuali e di comportamento secondo buona fede, nella mancata, tempestiva cancellazione ipotecaria da parte del promettente venditore di un immobile che tale cancellazione si era obbligato a compiere, con clausola inserita nel preliminare, "entro il rogito definitivo": la S.C. ha, difatti, rilevato come il predetto fosse a conoscenza della circostanza che il promissario acquirente, stipulato un contratto di mutuo con un istituto bancario al fine di adempiere alla sua residua obbligazione di versamento del prezzo, aveva condizionato il mutuo stesso, come da prassi, alla possibilità di iscrivere, per la banca, "prima ipoteca, o altra di pari effetti sull'immobile oggetto di compravendita", e come da ciò conseguire l'obbligo di esso promittente venditore, alla stregua del ricordato principio di buona fede nell'esecuzione del contratto - e salvo accertamento, demandato al giudice del rinvio, dell'eventuale, eccessiva gravosità di esso - di procedere tempestivamente alla cancellazione ipotecaria - in epoca, dunque, precedente il rogito - onde consentire la convenuta iscrizione alla banca mutuante.
Sempre in argomento si è affermato, altresì:
- il preliminare di vendita immobiliare, l'inadempienza del promittente all'obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione non osta a che il promissario possa decidere l'esecuzione in forma specifica a norma dell'articolo 2932 Cc, e comporta che il promissario medesimo, ove si avvalga di tale facoltà, è dispensato dall'onere del pagamento o della formale offerta del prezzo, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall'eventuale dell'evizione - Né all'accoglimento della domanda ai sensi dell' articolo 2932 Cc osta l'articolo 2913 Cc, secondo il quale non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante gli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento, riferendosi detta norma al trasferimento coattivo e non a quello volontario, ed essendo rispettati gli effetti derivanti dall'anteriorità delle rispettive trascrizioni, Cassazione, sentenza 4 marzo 2003, n. 3185. (Analogamente, Cassazione, sentenza 30 gennaio 1997, n. 936);
- il carattere reale dell'ipoteca e il valore costitutivo della relativa iscrizione comportano effetti diversi del vincolo nei confronti del creditore e dei terzi: pertanto, se riguardo al primo può ammettersi che l'estinzione dell'obbligazione estingua anche la garanzia ipotecaria che la assista, verso i terzi, invece, e necessaria anche la cancellazione dell'ipoteca, in quanto il permanere di essa, nonostante l'estinzione del credito, può essere di pregiudizio per il proprietario. Pertanto, se tale cancellazione ha una funzione verso i terzi, essa e anche necessaria, e la relativa spesa, nel caso di alienazione forzata, incombe al debitore, poiché essa non è inquadrabile tra le spese inerenti alla compravendita, rispetto alla quale tale onere e del tutto eventuale, ma rientra piuttosto fra le spese inerenti al pagamento del debito, che sono a carico del debitore, Cassazione, sentenza 25 novembre 1975, n. 3938.