Superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario, sotto la lente il valore cauzionale dell'immobile

Il Tribunale di Arezzo, sezione Civile, in composizione monocratica, con sentenza del 21 dicembre 2021 , ha accolto l'opposizione al precetto ex art. 615 c.p.c. comma I, per violazione del limite di finanziabilità e quindi per nullità del titolo di credito costituente il mutuo fondiario.

Il giudizio di merito era stato instaurato dal debitore, il quale si era visto notificare atto di precetto per mancata restituzione di rate di mutuo fondiario stipulato con la Banca creditrice nel 2002.

• Nullità dei contratti di mutuo fondiario per contrarietà a norme imperative

Il Giudice di merito ha innanzitutto accolto la domanda sulla declaratoria di nullità del mutuo fondiario ex art 1418 comma I c.c. per superamento del limite di finanziabilità e quindi per la violazione del combinato disposto dell'art. 38, comma secondo, T.U.B. e dall'art. 1, delibera CICR 22 aprile 1995 .

Alla base della valutazione c'è la perizia depositata dal CTU in data 30.05.2021, e rispetto alla quale controparte non aveva mostrato di voler muovere osservazioni critiche. Il CTU ha effettuato la valutazione dell'immobile richiesta dal G.I. non resa all'attualità, ma alla data dell'erogazione, del contratto di mutuo (06/06/2002).

Il CTU concludeva: "tenendo conto che non possiamo assolutamente attestarci sul valore di un edificio nuovo come sopra calcolato, ma dobbiamo deprezzarlo considerando l'incidenza della vetustà e dell'obsolescenza funzionale di 38 anni, calcolata dal 1964 (data in cui è stata rilasciata la sola ed unica licenza per ampliamento) al 2002 (data in cui si è formalizza-to il rogito notarile). Per determinare l'incidenza della vetustà e dell'obsolescenza funzionale di un edificio, si può ricorre a delle tabelle dove per ogni lasso temporale e per tipologia costruttiva, vi sono dei coefficienti correttivi di deprezzamento del nuovo. (...). Per quanto già evidenziato in perizia, è stata considerata una vetustà di 38 anni e uno stato manutentivo mediocre".
Il G.I. recependo le conclusioni del Consulente d'Ufficio ha accertato e dichiarato il superamento, al momento dell'erogazione del mutuo, del limite di finanziabilità di cui all'art. 38 T.U.B.

La decisione del Tribunale Aretino ha seguito il ragionamento della Corte di Cassazione, che con la pronuncia del 14/06/2021 n.16776 , seguendo l'orientamento di altre decisioni precedenti e conformi (Cass. N. 24138 del 2018; Cass., n. 31057 del 2019; Cass., n. 1193 del 2020; C. App. To, 27.08.20), ha statuito il principio per cui, "avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato, dall'art. 38, co. 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità e costituisce un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilitazione della proprietà immobiliare e agevolare sostenere l'attività di impresa; il primo precedente citato, a superamento di pregressi indirizzi e però esplicitamente raccordandosi con decisioni già assunte con riguardo al mutuo creditizio edilizio (in virtù di analoga delimitazione di finanziabilità dell'operazione per la sola metà rispetto al valore cauzionale dell'immobile, Cass., 9219/1995), ha parimenti qualificato siccome norma imperativa la disposi-zione prescrivente detto limite".
In conclusione, è stata quindi dichiarata la nullità del titolo esecutivo azionato dalla banca convenuta, per violazione dello stesso art. 38, c. II, T.U.B.

Tale decisione appare del resto conforme alla giurisprudenza di legittimità che, partendo dalla constatazione che il limite in questione non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell'istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale del contenuto e di valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario (con tutti i privilegi ad esso connessi), ravvisa la nullità dell'intero contratto, costituendo il limite di finanziabilità ex art. 38 Tub un vincolo inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l'attività di impresa.

Il G.I., pone alla base della sua decisione quindi il combinato disposto dell'art. 38, comma 2 T.U.B. e della delibera CICR 22/4/1995, uniformandosi integralmente al consolidato indirizzo espresso dalla Corte di Cassazione sul riconoscimento del limite di finanziabilità quale elemento essenziale del contenuto del mutuo fondiario, nonché limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse da esso tutelato consistente nella regolarizzazione del "quantum" della prestazione creditizia, e relative successive decisioni di Cassazione ad essa uniformi come la recente 16776/2021.

• Inapplicabilità dell'istituto della conversione ex art. 1424 c.c. per violazione del principio di buona fede e per tardività nella proposizione dell'eccezione da parte del convenuto.

Sulla questione della sussistenza o meno dei presupposti di conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ai sensi dell'art. 1424 c.c., il G.I. la esclude, nonostante l'eccezione sollevata dalla Banca opponente. Sul punto va preliminarmente affermato che il contratto di mutuo fondiario, nullo per superamento del limite di finanziabilità, può essere oggetto di conversione ex art. 1424 c.c. in un contratto di mutuo ordinario. L'art. 1424 c.c. presuppone tuttavia l'ignoranza scusabile e la buona fede dei contraenti, così come chiarito da Cass., n. 11201/2018 , secondo cui "il contratto di mutuo fondiario, nullo per superamento del limite di finanziabilità può essere oggetto di conversione ex art. 1424 c.c. in un contratto di mutuo ordinario ".

Tuttavia, l'indagine del giudice di merito circa l'effettivo operare di tale conversione deve essere diretta a verificare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell'immobile non raggiungesse la soglia richiesta dalla legge, ovvero pure se il conseguimento dei peculiari «vantaggi fondiari» abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell'operazione. La sussistenza di anche una sola tra tali circostanze impone al giudice, secondo il preciso disposto dell'art. 1424 cod. civ., di escludere l'operare della conversione.
Vi è più, a prescindere da tale indagine, nel caso in commento, l'istanza di conversione del negozio nullo è stata operata, per la prima volta, nella comparsa conclusionale, ossia tardivamente e non con la prima difesa utile, rispetto al momento della conoscenza della nullità del mutuo, per violazione dell'Art 38 t.u.b., momento il quale coincide con il deposito della CTU.

La stessa Cassazione inoltre ha ripetutamente affermato la possibilità per la parte mutuante può – nella prima difesa utile – far istanza di conversione del mutuo fondiario nullo in mutuo ipotecario ordinario ex art.1424 c.c. (Cass. S.U. sent. n. 26242/2014, n. 17351/2017 e n. 22466/2018), con salvezza delle condizioni economiche pattuite e, soprattutto, della garanzia ipotecaria. Difatti, l'art. 1424 c.c. prevede che "il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero ugualmente voluto se avessero conosciuto la nullità".

L'ultimo inciso – "se avessero conosciuto la nullità" – deve far ritenere che il Legislatore abbia previsto il rimedio della conversione unicamente per i casi in cui le parti non conoscessero la causa di nullità al momento della stipula negoziale (cfr. Cass., n. 923/1972, secondo cui "la norma dell'art. 1424 c.c. contempla la conversione del negozio nullo sul presupposto implicito della ignoranza di tale nullità, al momento della conclusione del contratto, in quanto prevede che, ove le parti l'avessero in tal momento conosciuta, avrebbero voluto, nel regolamento degli interessi, da esse perseguito, un negozio diverso").

Come affermato poc'anzi l'art. 1424 c.c. presuppone per la sua applicazione l'ignoranza scusabile e la buona fede dei contraenti, così come chiarito da Cass., n. 11201/2018, secondo cui "il contratto di mutuo fondiario, nullo per superamento del limite di finanziabilità, può essere oggetto di conversione ex art. 1424 c.c. in un contratto di mutuo ordinario".

Tuttavia l'indagine del giudice di merito circa l'effettivo operare di tale conversione deve essere diretta a verificare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell'immobile non raggiungesse la soglia richiesta dalla legge, ovvero pure se il conseguimento dei peculiari «vantaggi fondiari» abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell'operazione.
Ne deriva che la sussistenza di anche una sola tra tali circostanze impone al giudice, secondo il preciso disposto dell'art. 1424 cod. civ., di escludere l'operare della conversione.
Inoltre, la banca, in quanto operatore qualificato, non poteva non avere contezza del superamento del limite di finanziabilità avvenuto all'epoca dell'erogazione del finanziamento.

A prescindere da tale indagine, nel caso che ci occupa l'istanza di conversione del negozio nullo è stata operata, per la prima volta, nella comparsa conclusionale, ossia tardivamente, e cioè non con la prima difesa utile, rispetto al momento della conoscenza della nullità del mutuo, per violazione dell'Art 38 t.u.b., momento il quale coincide con il deposito della CTU, in data 30/05/2021.

Il Giudice ragionando anche sulla Giurisprudenza in contrasto con quella attuale ha escluso in ogni caso l'applicabilità della conversione ex art. 1424 c.c. in quanto "in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993
non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell'istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi, per l'applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore. Pertanto, il superamento di tale limite comporta, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell'intero contratto, salva la conversione ex art. 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina di privilegio, la sicura non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall'obbligo di previa notifica del titolo esecutivo ai sensi dell'art. 41, c. 1, del citato d. lgs." (Cass., III, n. 17439 del 28.06.2019; Cass., I, n. 17352 del 13/07/2017; Cass., I, n. 19016 del 31/07/2017). Pertanto, ne deriverebbe in ogni caso la nullità del precetto, per mancata notifica del titolo esecutivo-contratto di mutuo. E ciò, a prescindere dal potere del Giudice di procedere alla conversione d'ufficio del contratto nullo.

• Sulla responsabilità dell'istituto di credito quale operatore "qualificato" al momento della concessione del mutuo.

A parere dell'Autorità Giudiziaria, la Banca era ben consapevole del superamento del limite di finanziabilità e quindi responsabile , in violazione del principio di buona fede nelle trattative e nella conclusione del contratto, della inosservanza del principio di ordine pubblico posto alla base della scelta del mutuo fondiario.

Si sottolinea ancora una volta la responsabilità della Banca quale operatore qualificato nelle trattative con i clienti. Bisogna infatti ritenere che, a fronte della operazione di finanziamento, la banca abbia considerato tutti i privilegi derivanti dal "credito fondiario" che cominciano dalla facoltà di elezione di domicilio, ai fini dell'iscrizione ipotecaria, presso la propria sede e dal c.d. consolidamento breve dell'ipoteca, per proseguire nelle note agevolazioni in caso di eventuale procedura esecutiva individuale, anche qualora sopravvenga il fallimento della parte mutuataria, e nella speciale disciplina in tema di revocatoria fallimentare. In difetto di tale prova non ricorrono i presupposti per l'invocata conversione del contratto di mutuo da "fondiario" ad "ipotecario", cosicché l'eccezione non può trovare accoglimento. Non opera pertanto il rimedio della conversione ex art. 1424 c.c., su istanza della parte interessata, per salvare il contratto.

Per tali motivi il Tribunale di Arezzo accoglie la domanda di parte opponente, ex art. 615 c.p.c. dichiarando la nullità del mutuo fondiario stipulato tra le parti e disponendo la conseguente condanna della Banca alla refusione delle spese di giustizia.

In conclusione, la Giurisprudenza sia di legittimità (quattordici decisioni della Corte di Cassazione), sia di merito, sembrano ormai orientarsi per la declaratoria della nullità del credito fondiario per violazione del limite di finanziabilità ex art 38 T.U.B., tenendo presente quale parametro valutativo il valore cauzionale dell'immobile e non il solo valore commerciale.

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*A cura dell'Avv. Monica Mandico, Partner 24 ORE Avvocati e dell'Avv. Viviana Visaggio