Tabelle millesimali, in quali ipotesi è possibile la modifica o revisione?
L’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile disciplina la possibilità di modificare o rettificare le tabelle millesimali, stabilendo la regola dell’unanimità.
Tale norma prevede inoltre che le tabelle millesimali, anche nell’interesse di un solo condomino, possono essere revisionate o modificate con delibera assembleare presa con il voto a favore della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
La Cassazione, con la recente sentenza n. 29074 del 19.10.2023 ha fornito alcuni interessanti rilievi a riguardo delle differenti implicazioni che interessato i tre diversi tipi di tabelle millesimali:
1) le tabelle convenzionali c.d. “pure”, caratterizzate dall’accordo con il quale “i condomini, nell’esercizio della loro autonomia”, dichiarano espressamente “di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dall’art. 1118 c.c. e art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla ”diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1: ”per tali tabelle non è possibile richiedere la revisione, poiché “la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.”;
2) le tabelle convenzionali c.d. “dichiarative”, che si differenziano dalle prime perché, “tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendono non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima)”: in detta ipotesi, “la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore, il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 c.c. e segg., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito”;
3) le tabelle c.d. “assembleari”, cioè adottate dall’organo collegiale del condominio con la maggioranza qualificata all’uopo richiesta, le quali risultano “pacificamente soggette al procedimento di revisione di cui al più volte menzionato art. 69”.
Un accordo specifico tra i partecipanti al condominio che integri una “ diversa convenzione ” prevista dall’art. 1123 cod. civ. non può pertanto essere oggetto di revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod.civ., a condizione che emerga una inequivoca dichiarazione da parte dei condomini di accettazione che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dalle regole generali.
In tal caso, precisa la Corte, sarà quindi possibile esperire esclusivamente l’ordinaria azione di annullamento per errore ai sensi dell’art. 1428 cod. civ. (come da orientamento consolidato, citando precedenti conformi nelle sentenze della medesima, Cass. Civ. 12 giugno 2001 n. 7908 e Cass. Civ 1 marzo 2000 n. 2253).
Tale convenzione può anche solo riguardare la ripartizione delle spese di determinati beni o impianti destinati a servire i condomini in misura diversa o soltanto una parte dell’intero fabbricato.
A tal riguardo, infatti, con altra recente sentenza, la Suprema Corte (Cass. Civ. sez II 23 novembre 2023 n 32569) ha evidenziato la distinzione tra tabelle di proprietà e tabelle di gestione: mentre la tabella generale o “di proprietà” serve per accertare in misura proporzionale il valore della proprietà di ciascun condomino, le tabelle “di gestione” hanno la finalità di ripartire le spese relative a beni destinati a servire i condomini in misura diversa o soltanto una parte dell’intero fabbricato, con riguardo alle quali vengono in rilievo altresì l’uso o l’utilità delle cose o degli impianti considerati, le quali attengono, ad esempio, alle scale e agli ascensori, all’impianto di riscaldamento, al portierato (Cass. Civ. sez II 23 novembre 2023 n 32569). Ai fini della verifica della regolare costituzione o approvazione dell’assemblea con le prescritte maggioranze, i quorum stabiliti dall’art.1136 c.c. vanno comunque calcolati tramite il valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell’intero edificio, senza che abbia rilievo in proposito l’esistenza di eventuali “tabelle di gestione”.
I comportamenti concludenti non possono neppure portare ad una approvazione o modificazione delle tabelle millesimali, poiché l’atto di approvazione o di revisione delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta, dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per “facta concludentia” (Cass. ordinanza 14 ottobre 2022, n. 30305, sul solco di Cass. n. 26042/2019): reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni, non possono quindi comportare alcuna modifica parziale della convenzione già esistente tra i condomini.
La mancanza di tabelle millesimali non impedisce in ogni caso di deliberare per l’approvazione delle spese a consuntivo o delle quote di ripartizione fra i condomini, in quanto, secondo la Suprema Corte, è consentito di deliberare validamente a maggioranza una ripartizione in via provvisoria dei contributi tra i condomini, a titolo di acconto salvo conguaglio (Cassazione Civile sez. II, 19/08/2021, n. 23128).
Alla luce degli orientamenti giurisprudenziali sopra citati, quindi, nei casi di assenza di una valida tabella millesimale, quindi, si ritiene preferibile specificare nella delibera assembleare che l’approvazione delle spese avviene in via provvisoria a titolo di acconto salvo conguaglio e senza che ciò comporti adozione di diversa convenzione ai sensi dell’art. 1123 cod. civ. da parte dei condomini.
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*A cura dell’Avv. Luigi Serafini – Dipartimento di Diritto Immobiliare di A.L. Assistenza Legale
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di Antonio Scarpa - Magistrato presso la Corte di cassazione
